No último ano, a principal dor do mercado imobiliário foi a escassez de mão de obra.

Construtoras com dificuldade de contratar, custos pressionados, cronogramas estourando e produtividade em queda. A conversa do setor girou em torno de execução: eficiência, industrialização, controle de obra.

Ao mesmo tempo, a demanda imobiliária seguiu forte. Em várias regiões, vendas aconteceram, preços se sustentaram e o mercado voltou a reforçar a narrativa de resiliência estrutural do setor.

Essa demanda foi influenciada, entre outros fatores, por elementos demográficos e migratórios: reorganização das cidades, migração interna, mobilidade internacional e mudanças no perfil das famílias.

O mercado percebeu os efeitos, mas discutiu pouco as causas.

Enquanto a atenção esteve voltada para a execução, um fenômeno estrutural seguiu avançando de forma silenciosa: o ônus demográfico.

O ônus demográfico ocorre quando um país deixa de se beneficiar de uma ampla população em idade ativa — o bônus demográfico — e passa a conviver com uma estrutura populacional envelhecida.

Nesse estágio, o crescimento da população fora da idade produtiva supera o da população ativa. A oferta de trabalhadores diminui; a poupança estrutural da economia tende a cair; aumenta a pressão sobre previdência e saúde; e o crescimento passa a depender quase exclusivamente de produtividade.

Para o mercado imobiliário, o efeito é direto: menos gente para comprar imóveis, menos pessoas para trabalhar no setor e menos renda disponível para financiar novas construções.

É uma mudança estrutural, previsível e cumulativa.

Os dados deixam claro que a transição não está distante. Com a taxa de fecundidade em 1,55 filho por mulher, bem abaixo do nível de reposição, o IBGE projeta que o Brasil deve atingir seu pico populacional por volta de 2041, e passe a encolher em termos absolutos nas décadas seguintes.

Isso significa milhões de adultos a menos sustentando a economia, o consumo e o mercado imobiliário.

O Japão é o laboratório mais avançado do ônus demográfico. Desde 2010 o país convive com população em queda. O impacto não foi um colapso nacional, mas uma redistribuição progressiva de valor ao longo do tempo.

Em Tóquio, os preços residenciais acumularam alta nominal entre 40% e 60% entre 2012 e 2023, sustentados por migração interna, renda e concentração econômica. No interior, diversas regiões registraram quedas acumuladas de 10% a 30% no mesmo período, com perda de liquidez e excesso de estoque.

Hoje, o Japão tem mais de 9 milhões de residências vazias, cerca de 14% do estoque total. O ônus demográfico não destruiu o mercado japonês, e sim concentrou valor em poucos polos, transformando o restante do estoque em passivo.

As projeções do IBGE mostram que o Brasil seguirá o mesmo princípio do Japão: deve perder 15 milhões de pessoas na população, mas apresentar assimetria crescente entre regiões.

São Paulo, por exemplo, pode perder 5,5 milhões de pessoas até 2070, reduzindo sua população de 46,2 milhões de habitantes para 40,7 milhões.

O estado seguirá sendo o maior mercado do País, mas o crescimento deixa de ser demográfico: a disputa passa a ser por localização, renda e produtividade – e projetos genéricos tendem a sofrer.

O Rio Grande do Sul terá quase 20% da população a menos no mesmo intervalo, saindo de 11,23 milhões em 2026 para 9,10 milhões. O estado tem um desafio estrutural: envelhecimento acelerado, redução da base de compradores e trabalhadores, e maior risco de excesso de oferta em produtos tradicionais.

Já o Mato Grosso pode ter crescimento acima de 30%, de 3,95 milhões para 5,27 milhões, sustentado por dinâmica econômica própria, migração interna e base etária mais jovem Aqui, o risco não é falta de demanda, e sim errar timing, tipologia e infraestrutura.

Esses três casos mostram o ponto central: o ônus demográfico não elimina mercados, mas muda radicalmente como cada um funciona.

Em alguns, a tese será concentração e sofisticação. Em outros, adaptação e liquidez. Em poucos, ainda expansão real. Tratar tudo como se fosse igual é o erro mais caro.

Para o empreendedor imobiliário, projetos baseados apenas em crescimento populacional tendem a falhar, e a leitura demográfica passa a ser insumo ainda mais estratégico em qualquer viabilidade.

Para o capital, cresce a exigência por clareza de tese; diminui a tolerância à execução cega; e aumenta o prêmio para quem antecipa o consenso.

Talvez a grande solução para a crise de mão de obra seja imposta pela queda na demanda causada pela redução populacional.

O futuro do mercado imobiliário não é óbvio, mas é antecipável. Até aqui, a migração suavizou o impacto do ônus demográfico, mas não muda a direção da tendência.

Projetos imobiliários não morrem por falta de capital. Morrem quando são desenhados para um mundo que já começou a mudar — e o projeto não acompanhou.

Bruno Loreto é sócio da Terracotta Ventures.