Metro Quadrado 
O tempo é um grande aliado de quem quer encontrar boas opções de crédito imobiliário.
Em vez de passar semanas ou meses visitando imóveis até encontrar the one – e só então ir atrás do financiamento – é melhor inverter a ordem e começar pelo crédito. É ele que vai determinar se aquela compra de fato é viável e quanto vai custar.
Chegar às melhores alternativas de crédito leva tempo: é preciso pesquisar banco a banco.
É possível fazer uma simulação inicial das condições de financiamento – colocando informações como o preço do imóvel, o valor da entrada e a renda familiar – em sites que comparam as taxas em diferentes bancos, como Creditas, Larya, Simuliza e QuintoAndar. (As ferramentas de AI podem indicar outros.)
A maioria é gratuita, mas alguns cobram para mostrar os resultados de forma completa – por exemplo, rodam a pesquisa em dez bancos, informam as taxas de seis e vendem uma assinatura para liberar as informações dos demais.
Mas os simuladores resolvem apenas parte do problema. Os bancos pesquisados e as taxas informadas variam dependendo das parcerias que os sites têm com cada instituição.
Alguns exemplos:
Ao fazer uma simulação para comprar um imóvel usado de R$ 3 milhões, um site indicou o Bradesco como o banco com o Custo Efetivo Total (CET) mais baixo, de 11,63% ao ano, num financiamento de 30 anos (o CET, e não a taxa de juros isolada, é o que deve ser considerado como o custo do crédito, porque é o que será pago de fato pelo comprador ao incluir despesas obrigatórias como cadastro e seguro).
Neste mesmo site, o CET do Banco do Brasil era o segundo menor, de 11,86%. Mas o valor total pago no caso do BB, transcorridos os dez anos do financiamento, seria um pouco menor, porque as parcelas iniciais eram mais elevadas.
Um outro simulador indicou o Inter, que nem havia aparecido no primeiro comparador, com um CET de 11,96%. O banco tem se especializado em financiamentos para clientes de maior renda.
Já a Caixa costuma ter as melhores taxas para imóveis de preço mais baixo: 11,49% ao ano no caso de um apartamento de R$ 1 milhão. Mas esse CET só apareceu quando a simulação foi feita no site da própria Caixa. Os sites de comparação informaram taxas mais elevadas.
“É um mercado que está aí para ser disruptado. Existe espaço para um home planning mais transparente e profissional,” diz Luis Veloso, o COO da Morada.ai, uma startup de inteligência artificial que atende incorporadoras e pretende entrar no mercado de planejamento imobiliário para pessoas físicas.
Feita essa simulação inicial, é preciso procurar os bancos diretamente. A cotação, sozinha, não garante o financiamento. É necessário ter uma proposta formal do banco, e ela tem prazo de validade.
Além disso, os juros podem mudar dependendo de como o banco avalia o perfil do comprador e da sua política de crédito naquele momento.
“Um banco pode querer crescer em determinada região ou dentro de algum perfil de cliente e oferecer condições mais vantajosas,” diz Daniel Ricci, da Creditas. “Ou o contrário: se quiser reduzir a exposição a determinados mercados, tende a ficar mais restritivo. Tudo isso tem impacto nas taxas.”
As margens do crédito imobiliário são apertadas: já giraram em torno de 2,5% na década passada, e hoje são menos da metade disso.
Na média, os juros cobrados nesse tipo de financiamento são inferiores à Selic porque parte do funding vem da poupança, que rende em torno de 8% ao ano.
Mas os recursos da caderneta têm sido insuficientes para fazer frente à demanda por crédito. O restante do capital – assim como o funding de bancos que não captam via poupança, como o Inter – vem das captações no mercado privado, especialmente por meio de papéis isentos como as LCIs, cujo retorno acompanha a Selic.
Como a conta fecha para os bancos? A estratégia é aproveitar o relacionamento com o cliente para vender outros produtos e serviços ao longo dos anos – tornando o conjunto lucrativo.
“O crédito imobiliário, por suas características de longo prazo, traz retenção e principalidade,” diz Romero Albuquerque, o diretor de crédito imobiliário do Bradesco.
Isso faz com que as taxas dos financiamentos sejam determinadas não apenas pelo perfil de risco dos tomadores mas também pelo relacionamento que têm, ou podem vir a ter, com o banco.
“Naturalmente, os clientes de renda alta e média alta acabam tendo acesso a condições melhores,” diz Albuquerque.
Na simulação feita no site da Caixa para um imóvel de R$ 1 milhão, a taxa cai para 11,19% se o tomador informar que está disposto a manter uma conta corrente no banco, cadastrar uma chave Pix, fazer um cartão de crédito, receber salário por lá e autorizar a Caixa a consultar suas informações financeiras em outras instituições, via Open Finance.
Em negociações diretas com os bancos, as taxas podem cair abaixo de 10% ao ano.
Independentemente de qual for o juro inicial, a recomendação de quem conhece esse mercado é reavaliar o financiamento periodicamente, especialmente quando a Selic muda de forma relevante.
É possível fazer a portabilidade do crédito para instituições que oferecem taxas menores – e, se a Selic cair para um patamar inferior aos juros cobrados, pode valer a pena quitar parte ou tudo antecipadamente.
“É um contrato de longo prazo, mas um dos grandes erros do consumidor é assinar e esquecer, assumindo que este será o custo no longo prazo,” diz Gustavo Cerbasi, o escritor e especialista em inteligência financeira. “É possível economizar quantias relevantes fazendo esse acompanhamento para buscar condições mais vantajosas.”
O crédito imobiliário cresceu bastante como proporção da economia entre 2005 e 2015, quando passou de 2% para 10%, depois de instrumentos (como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação) que deram maior segurança jurídica aos credores.
De lá para cá, o total aumentou praticamente em linha com a expansão da economia.
O limitador é o funding, já que a poupança tem captação líquida negativa desde 2022, e os juros das demais fontes acompanham a Selic, altíssima.
“O funding evoluiu muito pouco em 20 anos. As discussões são praticamente as mesmas,” diz um executivo com décadas de experiência no setor. “Uma diferença é que, hoje, os bancos lutam por certos tipos de clientes, querem fidelizá-los, e o crédito imobiliário, de longo prazo, é uma ótima alternativa para isso.”
Para quem não está com pressa para comprar um imóvel, um consórcio pode ser uma alternativa. Esta é uma modalidade de compra coletiva em que um grupo de pessoas contribui mensalmente para um fundo comum, administrado por uma instituição autorizada, e recebe cartas de crédito ao longo do tempo para comprar um bem.
Em vez de juros, paga-se uma taxa de administração sobre o valor total do financiamento almejado, de cerca de 15% a 20%, e parcelas mensais que são corrigidas por índices próximos ao INCC (o valor do crédito também é corrigido pelo mesmo indicador).
O participante do consórcio não sabe quando receberá o crédito: isso pode acontecer via sorteio, no final do consórcio, ou quando ele dá lances que liberam os recursos de acordo com regras previstas em contrato – em geral, os maiores lances são “contemplados”.
Em consórcios criados há poucos meses, os lances vencedores costumam ser os de valores equivalentes a cerca de 50% do total do financiamento pretendido, diz Nathalia Garcia, a CEO da Bradesco Consórcios – por exemplo, R$ 100 mil no caso de um consórcio de R$ 200 mil.
Em grupos mais antigos, com mais de quatro anos, o percentual cai para cerca de 35%, porque os maiores lances já foram feitos. Mas essa é uma média. “O ideal é que esse cliente tenha disponibilidade para testar valores diferentes de lances durante alguns meses,” diz Garcia.
Um risco é a inadimplência do grupo ser elevada – algo que está fora do controle de cada participante, mas pode reduzir o volume de recursos distribuído via lances.
Também é importante considerar que o preço do imóvel pode subir mais do que a correção do valor do crédito prevista no consórcio. Se isso acontecer, os recursos recebidos podem não ser suficientes para concluir a compra.
E, claro, até receber o crédito, o participante precisa arcar com os custos do consórcio e do imóvel em que está.
“É um produto mais adequado para um investidor, alguém que estuda o mercado atrás de oportunidades, do que para um consumidor que está buscando um novo lugar para morar,” diz Cerbasi.
