Jader Filho, o ministro das Cidades, diz que não há por que o mercado imobiliário se preocupar com o FGTS, a principal fonte de funding do Minha Casa Minha Vida, programa que está sob sua pasta.

Desde que Michel Temer liberou recursos de contas inativas do FGTS, o fundo virou um alvo frequente de governos que precisam impulsionar sua popularidade.

Foi assim com Bolsonaro, que criou o saque-aniversário, e mais recentemente com Lula, que lançou o Crédito do Trabalhador, uma linha de consignado que usa o FGTS como garantia para profissionais com carteira assinada no setor privado.

Cada uma dessas medidas acabam afetando o mercado imobiliário porque drenam recursos que poderiam ser usados para financiar imóveis, seja no âmbito do MCMV ou não.

Com a popularidade de Lula ainda em baixa e uma eleição à vista, o mercado teme uma nova medida – mas Jader Filho buscou acalmar as incorporadoras em um evento da Abrainc em São Paulo.

“Não há nenhuma razão para ter qualquer tipo de desconfiança relacionada a isso,” ele disse.

“O FGTS não é de um governo ou de um partido, e a responsabilidade de defendê-lo é de todos nós. O Brasil não tem plano B, a única alternativa é o FGTS.”

O ministro lembrou que o fundo financiou R$ 204 bilhões em imóveis via MCMV entre 2023 e 2025 e que o programa habitacional foi responsável por cerca de 50% de todos os lançamentos imobiliários do Brasil no ano passado.

O mercado, porém, ainda sente os efeitos das medidas tomadas nos últimos governos.

“Hoje quase 75% do saque-aniversário do trabalhador de baixa renda está comprometido para o pagamento do consignado do FGTS. Então quando chega o momento desse trabalhador comprar sua casa, ele não tem recursos,” Rodrigo Osmo, o CEO da Tenda, disse ao Metro Quadrado.

Segundo Osmo, cerca de 75% dos clientes da faixa 1 e 2 do MCMV na Tenda usavam o FGTS para comprar um imóvel em 2020. Esse número caiu para perto dos 20%.

Para ele, a maior ameaça ao fundo é o programa Crédito do Trabalhador, de Lula.

“O cliente está trocando um imóvel por, muitas vezes, um bem consumo imediato. Um consignado tão permissivo leva o trabalhador a fazer escolhas que ele não vai se orgulhar no longo prazo.”

Já na média renda, a grande preocupação do setor são as linhas atendidas pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Com a Selic em patamar elevado, muitos brasileiros tiram recursos da poupança para investir em aplicações que rendam o CDI.

A poupança já representou cerca de 60% de todo o funding do setor e atualmente responde por 32% dos recursos utilizados na construção civil.

O recuo ocorre em meio à dilapidação da caderneta, que teve captação negativa pelo quarto ano consecutivo em 2024 — os saques superaram os depósitos em cerca de R$ 15,5 bilhões.

De acordo com o ministro Jader Filho, a previsão é que saiam outros R$ 30 bilhões neste ano apenas na Caixa Econômica Federal.

Por isso, as incorporadoras têm buscado alternativas em outros produtos bancários além da poupança e no mercado de capitais, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Mas o nível alto da Selic encarece as emissões de títulos de dívida privados, o que faz com que a poupança ainda seja importante em momentos de volatilidade dos juros.

Além disso, o próprio aumento dos juros exclui milhões de brasileiros da possibilidade de conseguir ter um financiamento imobiliário aprovado no banco.

“Há uma preocupação clara de demanda para imóveis a partir de R$ 600 mil pelo enquadramento de renda do comprador e o espaço para absorver uma prestação dentro da renda das famílias,” disse Diego Villar, CEO da Moura Dubeux.

“Nosso setor só vai bem se o nosso custo do produto subir menos do que a renda do cliente,” disse Ricardo Gontijo, CEO da Direcional.