A criação do IVA no âmbito da reforma tributária terá um impacto positivo sobre os shopping centers – mas alguns players devem se beneficiar mais do que outros.

Pelas contas do Santander, Multiplan e Iguatemi tendem a ter um ganho maior, por serem os nomes com maior poder para repassar as mudanças a quem paga pelos produtos e serviços.

Os tributos – hoje descontados da receita – passarão a ser cobrados como um adicional ao que é pago no aluguel, no estacionamento e nos serviços — caindo na conta do lojista e do consumidor final —, o que abre espaço para melhora das margens das operadoras.

“Quanto mais forte for o portfólio da operadora, produtividade de vendas e o crescimento das vendas de cada ativo, maior deve ser o poder de barganha do operador para maximizar os ganhos vindos da reforma do IVA,” escreveram os analistas.

A partir de 2027, o PIS e a Cofins, que hoje representam de 84% a 91% dos impostos pagos sobre receitas de shoppings, deixam de existir e dão lugar à CBS — o componente federal do novo IVA. 

Já o ISS será substituído pelo IBS, a parte estadual e municipal do IVA, a partir de 2029, em um processo que só termina em 2033.

Nos cálculos do Santander, há três desfechos possíveis: no bull, os shoppings conseguem repassar 100% do novo imposto para consumidores e lojistas; no base, apenas 50% do IVA é repassado; e no bear, nenhum repasse acontece, obrigando o shopping a absorver todo o impacto.

O banco entende que Multiplan e Iguatemi são as mais bem posicionadas para se aproximar do cenário bull, enquanto a Allos deve ficar entre o base e o bull, por ter maior exposição a shoppings de renda mais baixa e menor participação de ativos dominantes na receita.

“Os ativos expostos às classes de renda mais alta também devem ter maior capacidade de absorver o novo IVA, já que os consumidores finais têm poder de compra para absorver eventuais aumentos de preços durante a fase de implementação,” disse o banco.

No cenário bull, o impacto sobre o fluxo de caixa das operações ajustado (AFFO) da Multiplan pode ser positivo em até 10,2% em 2033; o do Iguatemi até 11,1%; e o da Allos até 14,1%.

Outro destaque para o banco é que o setor imobiliário recebeu um regime especial, com alíquota efetiva de 8,4% sobre aluguéis — um desconto de 70% sobre a taxa padrão estimada de 28% — e 14% sobre taxas de administração. 

Em contrapartida, receitas de estacionamento seguem na alíquota cheia, e os fundos imobiliários permanecem isentos.

A nova lei também garante crédito imediato de IVA sobre capex, permite crédito sobre aquisições de shoppings e, na venda de ativos, tributa apenas o ganho real acima da inflação, ainda com 50% de desconto sobre a alíquota. 

Além disso, investimentos feitos até 2026 que pagarem PIS/Cofins passam a gerar crédito de 9,25% para empresas no regime de lucro real.

O banco relembrou ainda que muitos shoppings já vêm se antecipando à mudança, incluindo cláusulas que transferem automaticamente novos tributos aos lojistas, o que reduz o risco de disputas quando o IVA começar a ser cobrado.