Os fundos imobiliários de galpões logísticos devem ter uma valorização mais tímida em 2026 do que a do ano passado, espera a XP.

Uma cesta com os FIIs do segmento que fazem parte do Ifix saltou 23% no ano passado, com os investidores impulsionados pelo bom momento da logística: recorde de entregas, aluguéis em alta e demanda aquecida.

Mas em 2026 os ganhos estão mais modestos, acumulando alta de 3,3% até o início de março, atrás do avanço registrado por FOFs, hedge funds imobiliários e fundos de shopping.

Para a XP, o ritmo de avanço das cotas deve seguir em patamares menores, pois o preço de boa parte dos fundos já reflete a boa performance do setor.

“Os fundos fizeram a lição de casa, já colhem frutos e estão melhor precificados, então não esperamos valorizações substanciais,” Marx Gonçalves, o head de fundos listados do research da XP, disse ao Metro Quadrado.

Gonçalves afirma que alguns dos FIIs já apresentam aumento real do preço do aluguel, algo incomum para o setor, e vacância abaixo do mercado – os ativos que fazem parte da cobertura da XP registram uma taxa média de 3,3%, contra média nacional de 7,2%.

Outro indicativo da boa precificação é o prêmio de risco do segmento, calculado com base no dividend yield médio ponderado dos fundos e a taxa da NTN-B de longo prazo.

No comparativo histórico, o prêmio de risco da logística está baixo. Ou seja, o mercado está exigindo um prêmio menor graças ao momento operacional do setor.

Além disso, os fundos já negociam próximo ao valor patrimonial das cotas, o que elimina descontos – mas viabiliza emissões em busca de dinheiro novo.

Gonçalves diz que há um gatilho que pode incrementar os ganhos dos FIIs de galpões neste ano: a reciclagem de carteiras.

“Os fundos podem vender ativos e destravar ganhos de capital que aumentam a distribuição ao longo do tempo, o que poderia gerar uma nova rodada de precificação,” diz o head de fundos listados da XP.

Já para quem busca segmentos mais óbvios para ganho de capital, Gonçalves indica que escritórios, FOFs, hedge funds imobiliários e shoppings ainda negociam abaixo do valor patrimonial das cotas e exigem um prêmio de risco mais alto.

No caso das lajes corporativas, os fundos ainda não capturaram a melhora operacional do segmento. As taxas de vacância altíssimas da pandemia foram reduzidas, mas ainda não se traduzem em aumentos substanciais dos aluguéis fora das regiões premium como a Faria Lima.

Os FOFs e hedge funds, por outro lado, exibem um duplo desconto porque investem majoritariamente em cotas de outros FIIs.

“Eles dependem muito do desempenho do mercado para auferir ganhos de capital, então é preciso uma recuperação ainda mais robusta.”

Já os shoppings têm um desconto menor porque já apresentam resultados operacionais sólidos, mas a XP espera uma estabilização dos números de vendas pelo contexto macroeconômico.

“O juro vai cair, mas ainda vai continuar em um patamar elevado, e isso acaba batendo bastante no consumo e varejo, que é a atividade do shopping.”