A Hedge acaba de acertar a venda do Rachid Saliba, um edifício corporativo construído há 50 anos na região da Av. Paulista e que será reformado pelo novo dono para continuar operando.

O prédio foi vendido por R$ R$ 83,3 milhões para a Barzel Properties, a gestora de Nessim Daniel Sarfati, mas a Hedge seguirá exposta ao ativo porque parte do pagamento será feito em cotas de um FII a ser constituído pela compradora.

O fundo da Hedge que vendeu o prédio, o Hedge Office Income (HOFC11), terá uma participação indireta de 45%.

O modelo da operação foi uma solução alternativa encontrada pela Hedge para resolver o dilema de um ativo que tem potencial, mas precisa de uma reforma extensa e custosa, em um momento em que o mercado está fechado para emissões de cotas e com os juros encarecendo as operações de dívida.

Construído em 1974, o Rachid Saliba apresenta dificuldades operacionais e alguns de seus sistemas estão no final da vida útil, o que exige uma série de intervenções.

Mas o fundo não tem caixa para a reforma e negocia muito abaixo do valor patrimonial na Bolsa, o que inviabiliza uma emissão de cotas.

A gestora topou fazer a venda a um preço 28% abaixo da avaliação do ativo, gerando um impacto negativo de cerca de 13% na cota patrimonial do FII, que cairá para R$ 56,48. 

Mas, como o fundo negocia com um grande desconto na bolsa, o novo valor ainda é mais de duas vezes superior ao fechamento da cotas na bolsa hoje. 

Além disso, a arrecadação atual do imóvel – que está apenas 57% ocupado e lida com uma inadimplência de 20% — não é suficiente para cobrir os custos com as áreas vagas, o que gera um resultado operacional negativo para o FII.

Ainda assim, a Hedge acredita no potencial do imóvel, especialmente por conta da localização, na Rua Bela Cintra, a 100 metros da Avenida Paulista e ao lado da Estação Paulista do Metrô de São Paulo.

O acordo com a Barzel vai viabilizar a execução das modernizações necessárias no prédio ao mesmo tempo em que permite que o fundo da Hedge participe do potencial de valorização pós-retrofit.

Com R$ 7 bilhões de ativos sob gestão e foco em imóveis logísticos e corporativos de alto padrão, a Barzel é especialista em retrofits e demonstrou interesse pelo Rachid Saliba em fevereiro.

A reforma do prédio deve envolver modernizações no sistema de ar-condicionado e elevadores e uma revitalização completa do térreo e da fachada.

Entre os principais retrofits do portfólio da Barzel estão o B500, na Berrini, e o Pinheiros Corporate, localizado na rua Henrique Schaumann.

Além disso, a gestora está comprando o prédio da IBM na Avenida 23 de Maio. O deal ainda está em andamento e depende de aprovações e diligências, mas também prevê um projeto de retrofit no imóvel, construído nos anos 1970 para sediar a operação brasileira da multinacional.