A Multiplan e a Hedge estão se tornando sócias em um deal de R$ 237 milhões por uma fatia de um shopping em São Caetano do Sul, na região do ABC Paulista.

A administradora de shoppings, que é dona de 100% do ParkShopping São Caetano, assinou um MoU para vender 20% do ativo para o principal fundo imobiliário de shoppings da gestora de André Freitas, o HGBS11.

Para o FII, o negócio marcará a entrada da Multiplan em seu portfólio, que é formado por 20 shoppings em seis estados e já contava com nomes como Allos, Ancar Ivanhoe, SYN e Iguatemi entre os administradores.

“A transação mostra a vontade dos FIIs de reforçar a carteira através do aumento da exposição a ativos por operadores de diferenciados,” diz o Santander em relatório.

Já na Multiplan, a transação, apesar de pequena em relação ao portfólio, reforça a estratégia da companhia de focar a alocação de capital em ativos core, na avaliação da XP.

O ParkShopping São Caetano foi inaugurado em 2011 e conta com 39 mil metros quadrados de ABL e 252 lojas. O ativo registrou R$ 747,9 milhões em vendas nos primeiros nove meses deste ano.

Considerando o aluguel por metro quadrado, o shopping ocupa hoje a décima posição dentro do portfólio da companhia, mas a receita operacional está abaixo da média.

Os analistas da XP estimam que o ativo gerou um NOI de R$ 2.404 por m² nos últimos 12 meses, contra uma média de R$ 2.701 da carteira.

Para o BTG Pactual, o deal também é positivo quando analisado pela ótica do cap rate. A venda saiu a uma taxa estimada de 8%, enquanto a cotação atual da Multiplan na Bolsa implica um cap rate de 12% das ações.

“O deal representa cerca de 1% do valor de mercado da empresa, portanto é muito pequeno para ter um impacto significativo. Mas gostamos de ver que a Multiplan tem sido mais ativa nas vendas,” dizem os analistas em relatório, reforçando a recomendação de compra para os papéis.

Já o Santander diz que a venda também deve diminuir marginalmente o impacto de uma aquisição recente na alavancagem da companhia.

A Multiplan comprou parte da fatia da Fapes, o fundo de pensão dos funcionários do BNDES, no BarraShopping por R$ 362,5 milhões.

O Santander calcula que a dívida líquida da companhia ficaria em 2,14x EBITDA em 2026 com a aquisição. Mas o múltiplo deve cair para 2,11x após a conclusão da venda do ParkShopping São Caetano, que ainda vai passar pela análise do Cade.

Os analistas acrescentam ainda que a Multiplan vai ficar com 80% do ativo e há um plano de expansão para acrescentar 20,3 mil m² ao empreendimento no futuro que foi adiado por enquanto.

Além disso, há potencial para 88 mil m² em expansões adicionais e projetos de uso misto nos 108 mil m² que cercam o shopping.