O gap entre o preço de tela e o valor patrimonial dos fundos imobiliários de escritório deve começar a se fechar em 2026.

É o que projeta André Freitas, o CEO da Hedge Investments, que diz que a queda de juros projetada para o próximo ano vai impulsionar todos os fundos de tijolo,  e que os de escritórios – os mais defasados da classe – serão os principais beneficiados.

Apesar de subir quase 19% em 2025, esses FIIs ainda são penalizados pelos índices de vacância elevados fora das regiões primárias e acumulam queda de 4% em cinco anos.

“Eles podem andar mais do que os fundos de shopping em 2025, mas é preciso torcer para que a vacância siga diminuindo e haja repasse de preço nas locações,” ele disse ao Metro Quadrado.

Já para quem busca uma aposta mais conservadora, Freitas afirma que os shoppings são a principal escolha considerando a baixa volatilidade das cotas e a perspectiva de que a isenção do IR deve aumentar o consumo.

O CEO da Hedge acredita ainda que a indústria deve quebrar um recorde de captações neste ano, e 2026 também deve começar com um ritmo forte de emissões.

Abaixo, os principais trechos da entrevista com o CEO da Hedge.

Como você avalia o ano de 2025 na indústria de FIIs?

O IFIX sobe 17,5% até 30 de novembro e a rentabilidade é um destaque positivo. A captação dos fundos também está em R$ 50,6 bi, quando no início do ano chegou a se falar em R$ 40 bi, e deve ultrapassar o recorde de 2021. Mas esse número está poluído pelas operações de incorporação de fundos e de compra de ativos com cotas, o que não é bem dinheiro novo. FIIs que são FOFs disfarçados e têm uma estrutura de cota sênior que é quase renda fixa foram os que mais captaram no ano, com 24% do total, o que distorce o cenário.

Esse modelo de captação deve continuar em alta no próximo ano?

O juro alto dificulta o follow-on, mas houve melhora de preço. Muitos fundos se aproximaram do valor patrimonial e, à medida que isso acontece, é viável fazer uma emissão em dinheiro.

Além disso, as debêntures, que foram o grande destaque entre os produtos incentivados em 2025, perderam um pouco de tração no final do ano porque a rentabilidade nos últimos dois meses foi ruim, e os investidores voltam a olhar para os fundos imobiliários.

Há ainda um terceiro fator que é a queda de juros prevista para o ano que vem e que deve promover um aumento no valor dos ativos, então teremos um primeiro trimestre bastante forte.

Depois de um 2025 com muitos M&As, a indústria deve continuar se consolidando?

Já não temos a criação de tantas gestoras novas e outras já foram incorporadas, mas o movimento de consolidação deve continuar sim porque ter fundos maiores é um diferencial para a indústria e os investidores estão entendendo isso.

O que você vê de mais promissor para 2026?

Os fundos de tijolos são os mais promissores, pois vão se beneficiar muito do fechamento dos juros e terão ganho de valor, além da renda. O nível de dividend yields é alto: o do IFX, por exemplo, está em 12%. O CDI médio do ano deve ficar em torno de 13,5% e superar a média dos FIIs. Mas levando em conta que a renda fixa é tributada, esse “carrego” é positivo para os fundos e há ainda a possibilidade de apreciação dos ativos.

E entre os segmentos, quais devem se destacar?

Teremos oportunidades em FIIs corporativos, que é o segmento mais descontado no tijolo e no qual começamos a ver diminuição de vacância. Talvez eles andem mais do que os fundos de shopping. Mas é preciso torcer para que a vacância siga caindo e haja repasse de preço das locações, o que exige uma economia boa também, e não apenas queda de juros.

Já para quem quer tranquilidade, o fundo da vovó são os fundos de shoppings. O DY é um pouco menor do que o de outros, mas eles estão mais próximos do patrimonial e podem emitir, além de terem baixa volatilidade e uma consolidação de carteira com produtos de muita qualidade.

Os shoppings lideram os ganhos deste ano. Ainda há espaço para novas altas?

Ouvimos no mercado estimativas de que haverá uma sobra grande de reais pela mudança nas regras de isenção do IR. Esse montante próximo a R$ 10 bilhões que vai deixar de ir para o governo como imposto deve ser utilizado principalmente para pagamento de dívidas e consumo. Acredito que principalmente as classes B e C, que são as enquadradas na isenção e no desconto, vão direcionar uma boa parte dos recursos para consumo e impulsionar os shoppings.

E a logística?

Começamos a ver repasse de ganhos nas revisões de aluguel e os preços no Raio 30 estão ficando bem altos. Mas logística seria minha terceira opção porque esse pulo de 20% a 30% de aumento real das locações é grande e não sei se ele vai continuar. 

Na outra ponta da indústria, os FOFs e fundos de papel avançam menos que a média do IFIX. Isso deve mudar? 

FOF é uma categoria que vai subir bem, porque os descontos em relação ao valor patrimonial vão diminuir e isso faz com que as cotas avancem. Temos FOFs com descontos muito altos e eles provavelmente vão começar a negociar no par.

Os fundos de CRI, por outro lado, já negociam no par, então não tem porque comprar um FII com ágio a não ser que ele tenha uma carteira muito espetacular, que pague de 13,5% a 14%. Então não digo que eles não vão andar ano que vem, mas vão andar menos. No acumulado de cinco anos, por exemplo, os fundos corporativos caem 4%, enquanto os de CRI sobem 41%. Quem está mais defasado vai andar mais e quem ocupa essa posição hoje é o FII corporativo.

A Hedge é uma das gestoras que mais tenta atrair capital gringo para os FIIs e lançou em junho um ETF com esse objetivo. A iniciativa funcionou?

O ETF ainda não decolou porque ele é muito focado no gringo e não tem CRI. Para quem quer apostar na valorização do real estate no Brasil, é um bom produto, mas isso não está no radar dos estrangeiros, pois eles não estão olhando para o País.

Isso pode mudar ano que vem com a estabilização da questão das tarifas, que atrapalhou um bocado neste ano. Nosso fiscal é frouxo e lousy, mas ele é fácil de acertar e o País mantém uma estrutura de alternância de poder entre esquerda e direita que é um benefício da nossa democracia que vai ser visto pelo investidor estrangeiro. Com juros americanos mais baixos, o nosso gap de rentabilidade também aumentou muito e a renda variável vai subir bem.

A CVM está promovendo uma consulta para atualizar a legislação dos FIIs. A que algo precisa mudar?

A grande discussão na indústria hoje é o quórum qualificado de 25% para determinadas matérias e se fundos com mais de 10 mil cotistas poderiam ter um quórum menor. Defendo que não é preciso mexer pois temos que ter uma barreira alta. Não pode ser algo banal destituir o gestor, o administrador ou mudar a política do fundo com um quórum de 15% como alguns players propõem. Há argumentos de que custa caro, mas se o gestor tem uma tese boa que os investidores comprem, os cotistas vão votar com ele.