Um prédio comercial localizado a duas quadras da Av. Paulista será demolido para dar lugar a um novo projeto residencial de altíssimo padrão assinado pelo arquiteto Thiago Bernardes.

A incorporadora Toca55 e a construtora Rocontec acabaram de comprar o edifício San Marino – situado na Alameda Jaú, quase esquina com a Rua Bela Cintra – e pretendem derrubá-lo no segundo semestre.

O imóvel de 14 pavimentos pertencia a um family office e foi avaliado em cerca de R$ 80 milhões. A aquisição foi feita 100% por permuta física, e o family office ficará com 30% do projeto.

A opção por converter o uso do terreno para um residencial reforça que o mercado segue cauteloso com novos projetos corporativos.

Mesmo que a Paulista tenha uma das vacâncias mais baixas da cidade para escritórios – o que indica uma demanda reprimida por novos espaços corporativos –, o mercado residencial tem prometido rentabilidades maiores, uma diferença importante em um momento de capital caro.

No caso do projeto da Jaú, pesa também o desejo do family office de obter o seu retorno com venda e não com renda.

Em um projeto residencial, o risco de vender a um preço baixo é diluído pelo fato de haver várias unidades à disposição que podem ser negociadas ao longo de um período. Já no corporativo, o mais comum é fechar com um único comprador, o que pode deixar o vendedor refém de esperar uma boa janela.

“É como comprar dólar: é melhor fazer um pouco todo dia do que ter uma data certa para tudo,” Daniel Toti, o CEO e fundador da Toca55, disse ao Metro Quadrado.

O prédio que será demolido tem cerca de 40 anos e já foi desocupado. Os inquilinos eram escritórios de advocacia e outras empresas de menor porte, que ocupavam lajes de no máximo 350 metros quadrados.

No início, a ideia era preservá-lo e fazer um retrofit, mas a Toca55 e a Rocontec avaliaram que o imóvel tinha problemas caros de solucionar e seria mais barato demolir e construir um novo edifício.

Além disso, como a mudança mais recente do zoneamento dispensa o recuo frontal, o projeto prevê que o novo prédio será “empurrado” para a frente, liberando as vistas laterais.

Serão 32 unidades que vão variar de 150 a 400 m², incluindo três coberturas. A Toca55 estima que poderá vendê-las de R$ 38 mil/m² a R$ 40 mil/m², totalizando um VGV de R$ 286 milhões.

Para preservar o caráter de altíssimo padrão, a incorporadora preferiu não incluir estúdios no projeto. Se incluísse, poderia diminuir o valor da outorga, pelo benefício do Plano Diretor. Em vez disso, topou pagar três vezes mais na outorga: R$ 25 milhões.

Por outro lado, o projeto terá unidades não residenciais (um incentivo previsto no Plano Diretor para aumentar o potencial construtivo) que vão funcionar como escritórios vinculados aos apartamentos.

A incorporadora espera vender para um público variado: famílias, pessoas de fora de São Paulo que querem ter uma base na cidade em uma área central e investidores que pretendem alugar apartamentos para executivos no long stay, entre outros perfis.

Toti reconhece que a venda no mercado alto padrão tem sido limitada não apenas pelo ambiente macro, mas também pelo recente aumento do estoque em São Paulo, que oferece muitas opções a um público que é restrito por definição.

Mas diz que a Toca55 tem conseguido performar num ritmo saudável, inclusive por operar com empreendimentos de poucas unidades, diminuindo a possibilidade de uma competição entre apartamentos do mesmo projeto.

“Se eu tenho 30 unidades e largo vendendo oito, faltam 22 para vender durante a obra, que dura 26 meses, então já dá para sair com uma pressão menor de vendas do que os concorrentes,” ele disse. 

“E estar nos Jardins te deixa muito protegido. Você pode até vender num ritmo mais lento, mas com o preço encaixado, dá para ir bem.”

Este será o novo empreendimento da Toca55, que foi fundada em 2019 e atua somente em São Paulo. Entre os oito projetos espalhados pela cidade, cinco são residenciais de alto padrão e três são corporativos.

A obra do prédio da Jaú deve ser iniciada em 2027.