O Superior Tribunal de Justiça (STJ) está colocando um freio no mercado de aluguel de curta duração por plataformas.

A Segunda Seção do tribunal decidiu que proprietários de imóveis só poderão usar apartamentos para estadias curtas — como as feitas via Airbnb e Booking — se o condomínio aprovar a mudança em assembleia, com apoio de ao menos dois terços dos moradores.

Já era comum que os próprios condomínios definissem em suas convenções se a prática era permitida ou não, e o assunto já era observado por tribunais regionais, mas faltava o entendimento de um tribunal superior.

A decisão no STJ foi provocada pelo caso de uma proprietária de um apartamento que queria garantir o direito de alugar o apartamento para estadias curtas sem precisar de autorização dos demais moradores. 

O condomínio argumentava que esse tipo de uso não estava previsto nas regras e alterava o perfil residencial do prédio. 

O Airbnb participou da ação como interessado. 

Por maioria, os ministros entenderam que o uso constante dos apartamentos para estadias curtas altera o caráter residencial do prédio. 

No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi afirmou que os contratos feitos por plataformas digitais não se enquadram exatamente nem como locação residencial tradicional nem como hospedagem hoteleira. 

“Uma das consequências desse novo cenário é a maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que traz consequências para a segurança e o sossego dos moradores,” disse a ministra.

O tribunal se apoiou em trechos do Código Civil que determinam que os condôminos devem respeitar a destinação original do empreendimento. 

Nos últimos anos, incorporadoras aumentaram o volume de lançamentos compactos em bairros centrais e turísticos, enquanto investidores passaram a comprar unidades menores já pensando em operação por plataformas digitais.

A oferta de estúdios cresceu principalmente em São Paulo, em regiões com demanda corporativa forte, como Faria Lima, Vila Olímpia, Pinheiros e Paulista. 

No Rio, bairros como Leblon, Ipanema e Centro passaram a conviver com uma presença maior desse tipo de locação.

O avanço do modelo também começou a mudar as regras internas dos condomínios, que passaram a exigir cadastro prévio de hóspedes, limitar acessos e discutir regras específicas para estadias curtas. 

Em muitos casos, as regras internas dos prédios ainda não prevêem esse tipo de uso porque foram escritas antes da popularização das plataformas.

Apesar de a decisão do STJ representar uma restrição ao Airbnb, a advogada Vanessa Dantas, sócia do escritório Amatuzzi Advogados, acredita que agora haverá mais segurança jurídica.

“Existem empreendimentos que tem uma vocação nata para locações de curta temporada, e se você já tem um regramento de que é possível locar para Airbnb ou outros plataformas e uma decisão que estabelece que a mudança dessa regra deve ter aprovação mínima de dois terços dos condôminos, entendo que o investidor está mais seguro em manter a sua locação frente a decisões do condomínio,” ela disse.

E para os prédios que não possuem vocação para esse tipo de atividade, ela entende que a decisão gera mais segurança para os condôminos moradores, que muitas vezes não querem ter esse tipo de locação, principalmente pela alta rotatividade e diminuição da segurança do prédio.

“O fato é que esse tema voltará a ser analisado por condomínios que não têm o regramento de possibilidade de locação de curta temporada e, para esses prédios, os investidores que têm unidades pensando na locação estão mais expostos.”