Está tão difícil achar terrenos no Leblon que uma confeitaria de esquina está sendo disputada por pelo menos cinco interessados em construir um novo prédio no bairro, um dos mais caros do País.

O espaço abriga há mais de 80 anos a Rio-Lisboa, uma das mais tradicionais confeitarias do Rio, e está na mira de quatro incorporadoras – a Itten, a TGB Imóveis, a SIG Engenharia e a Mozak – e do empresário Luis Alberto Abrantes, que é dono da padaria ao lado, a Talho Capixaba.

Abrantes está na frente da disputa porque já é dono de uma fatia da Rio-Lisboa e por isso tem preferência para comprá-la dos outros dois sócios, disse uma fonte envolvida nas negociações.

Um dos pontos em debate no mercado é se o terreno é grande o bastante para receber um novo prédio que seja viável economicamente.

Por ter apenas 280 metros quadrados, há quem diga que só a aquisição da confeitaria não seria suficiente, e que alguns dos imóveis ao lado teriam que ser comprados também.

Nesse aspecto, Abrantes também estaria em vantagem, por já ter a Talho e algumas unidades de um prédio vizinho.

Ainda assim, pelo menos três das quatro incorporadoras interessadas consideram que o terreno da confeitaria já bastaria para erguer um bom projeto de pequeno porte, em linha com o potencial construtivo restritivo do Leblon, apurou o Metro Quadrado.

A Rio-Lisboa fica na Av. Ataulfo de Paiva, a duas quadras do Posto 12, e os donos estão pedindo cerca de R$ 30 milhões.

Algumas das empresas estão tentando baixar a pedida para R$ 25 milhões com a justificativa de que o terreno não será completamente aproveitado, dado que um prédio no lugar vai precisar ter um recuo para a entrada.

Um outro incorporador que já desistiu do ativo calculou que a Rio-Lisboa e a Talho juntas valeriam menos da metade: R$ 14 milhões. 

“Pelo preço pedido, fica difícil fechar. Para um incorporador, o recuo pesa muito mais do que para quem pensa só na loja,” uma fonte a par das negociações disse ao Metro Quadrado.

As empresas que analisam o imóvel estudam tanto projetos residenciais quanto alternativas comerciais, com o objetivo de surfar a valorização que o Leblon tem experimentado nos últimos anos.

No segmento residencial, há uma demanda crescente de pessoas de fora do Rio que querem ter um apartamento na Zona Sul da cidade e veem o Leblon como uma das áreas mais agradáveis.

Mas a combinação de regras urbanísticas rígidas – como o potencial construtivo de 3,5 vezes – e falta de terrenos disponíveis restringiu a oferta do bairro, transformando qualquer imóvel antigo em um ativo disputado.

Os poucos projetos residenciais que foram lançados recentemente avançaram por meio de demolições pontuais ou retrofits, com prédios menores, poucas unidades e tíquete elevado. 

A própria Mozak, fundada por Isaac Elehep, se juntou à Vinci Compass no ano passado para criar um fundo que pretende fazer retrofits no Leblon, com a tese de que o metro quadrado do bairro tem potencial para chegar à casa dos R$ 60 mil, mais próximo dos empreendimentos de luxo de São Paulo.

No segmento comercial, o Leblon é o endereço preferido das gestoras cariocas de investimento, mas também há uma escassez de novos projetos. Hoje, há apenas dois empreendimentos em obras no bairro, ambos retrofits, um deles da Mozak.

O mercado tem se concentrado em prédios boutique, de menor escala, voltados a empresas pequenas ou a usos mais específicos, mais compatíveis com terrenos como o da Rio-Lisboa.

A confeitaria foi fundada em 1943 por imigrantes portugueses e tornou-se a mais famosa do nicho no bairro por funcionar 24h e oferecer também produtos de mercado. A arquitetura original é mantida até hoje.