Metro Quadrado 
O estoque acumulado de imóveis de médio e alto padrão em São Paulo virou o “elefante na sala” do mercado imobiliário, na avaliação do Citi.
O banco disse em relatório que o excesso de oferta é hoje o principal risco para o segmento e revisou suas estimativas para incorporadoras mais expostas, como Cyrela e Eztec.
Para a Cyrela, o preço-alvo caiu de R$ 35 para R$ 32 por ação, enquanto para a Eztec recuou de R$ 17 para R$ 15.
A preocupação está concentrada principalmente nos apartamentos maiores. Segundo o Citi, o nível de estoque de 26 meses de venda para apartamentos de pelo menos quatro dormitórios está “muito acima das médias históricas.”
O banco destaca ainda que a oferta total de imóveis novos em São Paulo cresceu cerca de 40% em um ano, enquanto a capacidade de compra continua sendo um “gargalo estrutural” para os segmentos de média e alta renda.
No caso da Cyrela, os analistas afirmam que a incorporadora continua entre as empresas mais bem posicionadas do setor, apoiada pela força da marca, escala operacional e pela exposição à Vivaz, voltada à baixa renda.
Ainda assim, observam que a velocidade de vendas dos empreendimentos de média e alta renda vem desacelerando desde 2025, movimento que também aparece nas operações da companhia em São Paulo.
Porém, mesmo que a Vivaz continue registrando velocidade de vendas acima de 25% por trimestre, o Citi avalia que o desempenho consolidado da companhia deve permanecer abaixo dos níveis observados no ano passado, “diante de um mercado mais saturado, da menor capacidade de compra dos consumidores e da absorção mais lenta dos imóveis com tickets mais altos,” escreveram os analistas.
O Citi reduziu sua projeção de lucro por ação da Cyrela para 2026 de R$ 6,12 para R$ 5,18 e para 2027 de R$ 6,99 para R$ 5,40.
Já para a Eztec, o Citi reconhece que os lançamentos recentes tiveram desempenho acima do esperado.
O banco elevou sua projeção de receita para 2026 de R$ 1,66 bilhão para R$ 1,82 bilhão e a de lucro líquido de R$ 500 milhões para R$ 619 milhões.
Para 2027, porém, adotou uma “visão mais conservadora”, com projeção de lucro líquido caindo de R$ 669 milhões para R$ 612 milhões, enquanto a margem líquida foi reduzida de 30,3% para 26,2%.
“Passamos a trabalhar com margens brutas mais fracas nos próximos anos, para refletir um cenário setorial mais difícil e a potencial necessidade de maiores incentivos comerciais ou descontos para sustentar a absorção,” escreveram os analistas.
Apesar de reduzir os preços-alvo das duas incorporadoras, o Citi manteve recomendação de compra para a Cyrela e classificação neutra para a Eztec.
