Metro Quadrado 
O mercado imobiliário está assistindo a uma convergência de duas teses que até então eram tratadas como diferentes: o short stay e o multifamily.
Há dez anos, falar sobre short stay ainda era falar de inovação.
O Airbnb havia popularizado uma nova forma de monetizar imóveis residenciais, e os proprietários passaram a enxergar apartamentos como ativos de renda mais flexíveis. As incorporadoras começaram a testar empreendimentos de estúdios em localizações centrais, e se multiplicaram os operadores especializados em curta temporada.
Depois veio outro movimento. Há cerca de cinco anos, o termo multifamily começou a ganhar tração no Brasil. Em vez de vender unidades pulverizadas para investidores individuais, empresas e fundos passaram a olhar para prédios inteiros destinados à renda residencial.
Brookfield, Cyrela, JFL, MRV e outros grupos começaram a lançar projetos voltados a edifícios residenciais para locação, com gestão profissionalizada, serviços e visão de portfólio.
O que era comum em mercados mais maduros, especialmente nos Estados Unidos, começava a ser traduzido para a realidade brasileira.
À primeira vista, short stay e multifamily parecem teses paralelas. Mas os movimentos recentes sugerem que essa separação tende a ficar menos clara.
No multifamily, passamos a ver a entrada mais robusta do capital institucional. A parceria entre Kinea e Brookfield para estruturar um fundo imobiliário residencial de quase R$ 2 bi, por exemplo, representa uma tentativa de transformar edifícios residenciais para renda em produto financeiro de escala.
O fundo nasce com uma carteira relevante de projetos, parte já em operação e parte ainda em desenvolvimento. A estratégia combina renda recorrente dos imóveis ao longo do período de investimento com venda futura dos ativos em busca de valorização patrimonial.
Esse desenho mostra um ponto importante: o multifamily começa a buscar legibilidade institucional.
Não basta ter bons apartamentos alugados. É preciso estruturar governança, alinhamento de interesses, gestão operacional, previsibilidade de renda, proteção contra perdas e narrativa financeira compreensível para investidores qualificados.
Ao mesmo tempo, no short stay, o movimento é quase inverso: uma tese que nasceu descentralizada, pulverizada e muitas vezes informal passa a ser empurrada para uma lógica mais profissionalizada.
A decisão recente do STJ reforçou que a utilização de imóveis em condomínios residenciais para estadias de curta duração, quando associada à exploração econômica ou profissional, depende de aprovação condominial.
Na prática, operar Airbnb em prédios residenciais comuns tende a ficar mais burocrático, mais incerto e mais dependente de governança coletiva.
A discussão sobre imóveis de Habitação de Interesse Social, a cobrança de impostos sobre rendimentos desse tipo de locação e o debate crescente sobre segurança, sossego e destinação residencial dos edifícios apontam para a mesma direção.
O short stay não vai desaparecer, mas vai deixar de ser uma arbitragem simples em cima de qualquer unidade residencial.
E é justamente aí que surge a oportunidade dos prédios já concebidos para curta permanência.
Se o problema do short stay em condomínios residenciais é o desalinhamento entre moradores, investidores, hóspedes e regras de uso, a solução natural é criar empreendimentos onde todos já entram sabendo qual é a vocação do ativo.
O prédio de multifamily pode usar o short stay ou a estadia flexível como ferramenta de mitigação de vacância e renda complementar.
Em momentos de menor ocupação, unidades podem ser direcionadas a ciclos mais curtos, desde que a estrutura jurídica, operacional e condominial permita.
O prédio de short stay, por sua vez, pode avançar para estadias mais longas quando percebe demanda de usuários que não querem apenas passar duas noites, mas permanecer algumas semanas ou meses, como profissionais em projetos temporários, estudantes, pacientes e familiares próximos a hospitais, pessoas em transição de moradia, nômades digitais e estrangeiros em temporadas no Brasil.
Essa demanda não cabe perfeitamente nem no aluguel residencial tradicional nem na hotelaria clássica. Ela exige flexibilidade, serviço, localização, tecnologia, mobiliário, governança e precificação dinâmica. Exige, em outras palavras, uma operação imobiliária mais sofisticada.
É aí que multifamily e short stay começam a se fundir.
O multifamily traz a disciplina do capital institucional: escala, governança, portfólio, gestão de risco, previsibilidade de renda e visão de longo prazo.
O short stay traz a inteligência operacional: distribuição multicanal, precificação dinâmica, gestão de reputação, limpeza, enxoval, atendimento, tecnologia de check-in e capacidade de capturar diferentes ciclos de demanda.
Operadores de curta estadia já começam a se habilitar para operar média e longa estadia, porque percebem que depender apenas da diária curta pode ser volátil.
E operadores de longa estadia passam a buscar tecnologia, processos e know-how de quem aprendeu a operar imóveis com alta rotatividade e maior complexidade operacional.
A rentabilidade também empurra essa convergência.
No multifamily, a tese ganha força em um contexto de escassez de produtos comparáveis, dificuldade de acesso à casa própria pela classe média e amadurecimento da locação como alternativa estrutural de moradia.
Se a propriedade fica mais distante para uma parte relevante da população, a demanda por moradia alugada de qualidade tende a ganhar importância.
No short stay, por outro lado, a rentabilidade tende a ficar mais pressionada onde houve excesso de oferta de unidades compactas, sem aumento proporcional da tarifa.
O ativo vencedor não será necessariamente o prédio 100% short stay nem o prédio 100% long stay.
Será o ativo com capacidade de ajustar sua operação à demanda real do mercado, sem perder segurança jurídica, qualidade de experiência e previsibilidade financeira.
Para incorporadores, isso significa que a concepção do produto precisa ir além da planta compacta e da promessa de rentabilidade.
Será necessário pensar em convenção, operação, serviços, tecnologia, perfil de usuário, canais de venda, governança entre proprietários e papel do operador.
Para investidores, significa que a análise não pode parar no cap rate projetado. É preciso entender o risco regulatório, a qualidade do operador, a profundidade da demanda, a liquidez futura do ativo e a aderência do produto à sua localização.
No fundo, o que está se formando é uma nova camada do mercado imobiliário, o residencial operado, onde a renda não depende apenas da propriedade do ativo, mas da capacidade de operá-lo melhor.
O short stay mostrou ao mercado que a moradia poderia ser monetizada com mais flexibilidade. O multifamily mostra que a renda residencial pode ser institucionalizada. Agora, os dois movimentos começam a apontar para a mesma direção.
Bruno Loreto é sócio da Terracotta Ventures.
