Enquanto a maioria dos fundos de tijolo tem recorrido à troca de cotas por ativos para viabilizar ofertas, o BTG Pactual Logística (BTLG11) colocou na rua uma captação que pode chegar a R$ 2 bilhões em dinheiro novo.

Com um pipeline que começou a ser negociado no final do ano passado, quando os juros ainda estavam em 15% e sem tendência de queda, o fundo espera garantir preços mais competitivos quando tiver os recursos em mão, apurou o Metro Quadrado.

“Outros fundos têm feito negociações não tão boas porque o pagamento é em cotas. Em dinheiro o preço é diferente e isso dá uma vantagem muito grande para comprar mais barato,” disse uma fonte.

O fundo do BTG também aproveita um momento de saída de investidores estrangeiros do País – que precisam de liquidez imediata nas vendas – para obter condições ainda melhores.

Um dos ativos que o BTLG11 negocia, por exemplo, é um galpão em Guarulhos vizinho a um imóvel que pertencia ao FII e foi vendido há três anos por cerca de R$ 4 mil por metro quadrado.

Agora, a nova aquisição – que é considerada superior em qualificações técnicas – pode sair 30% abaixo desse valor.

“Isso só é possível porque o gringo precisa sair e só aceita caixa, não aceita cotas,” disse outra fonte.

O restante do pipeline inclui outros ativos no estado de São Paulo, majoritariamente no raio 30 da capital e alguns no raio 60, transacionados a um cap rate de cerca de 9%.

São 200 mil m² em diligência e 500 mil m² em negociação, de acordo com o prospecto divulgado junto ao anúncio da oferta, totalizando um volume de R$ 2,25 bi em investimentos.

A oferta base do BTLG11 é de R$ 1,6 bilhão, mas pode chegar a R$ 2 bilhões caso o nível de interesse do mercado permita que o lote adicional de cotas entre em jogo.

É a primeira vez em cerca de um ano e meio que o FII faz uma oferta aberta ao público em geral, e a expectativa é que sua base de cotistas – uma das 10 maiores da indústria, com 462 mil investidores – sustente um bom patamar de demanda.

O fundo também tem atraído o interesse de investidores institucionais nacionais e estrangeiros.

No passado, uma oferta como essa podia ter de 95% a 100% de investidores pessoa física. Agora, pode ter até um terço de institucionais, uma parte deles estrangeiros.

O interesse gringo na indústria de FIIs deu um salto nos últimos anos. Os investidores não residentes, que negociavam apenas 5% do volume total das cotas de mercado em 2019, já representavam 24% do volume negociado em fevereiro, segundo o Santander. 

A alocação é feita principalmente via ETFs – e o BTLG11 está presente na carteira de cerca de uma dezena deles, o que ajuda a explicar o interesse na oferta.

Outro impulso para a captação é a queda de juros. Ainda que em ritmo mais lento e em uma magnitude menor do que a esperada, uma Selic mais baixa aumenta a atratividade dos FIIs.

Historicamente, as cotas do BTLG11 se valorizam de 17% a 20% sempre que começam a cair os juros.

O cronograma prevê que a oferta seja encerrada até outubro. Terminada a alocação, a tendência é que o FII volte o foco para a reciclagem de ativos – um dos pilares da estratégia da gestão, que vende de 10% a 15% do portfólio todos os anos.

Hoje o BTLG11 é dono de 34 imóveis, com 92% deles localizados em São Paulo e um PL de R$ 5,5 bilhões.