O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) está aumentando sua exposição ao interior de São Paulo com a aquisição mais recente – um pacote de seis galpões logísticos comprado por R$ 919 milhões.

O deal inclui dois ativos em Jundiaí, outros dois em Jarinu e mais um em Atibaia, cidades no entorno do Raio 60 da capital paulista que são novidade para o portfólio do XPLG11.

Jundiaí tem sido um dos destinos mais aquecidos do mercado de galpões fora do entorno imediato de São Paulo, atraindo principalmente empresas das indústrias de bens de consumo, automotiva, de alimentos, bebidas e tabaco.

Já Atibaia tem uma característica industrial, com as locações mais concentradas em linhas de produção. Mas também há operações logísticas.

“O XP Log colocou um pé pequeno na região, que é importante, cercada por rodovias como Bandeirantes, Dom Pedro I, Anhanguera e Fernão Dias, e faz parte de uma macrorregião rica do interior de SP, com baixo nível de vacância,” uma fonte a par da transação disse ao Metro Quadrado.

O pacote conta ainda com um galpão em Piracicaba, onde o fundo já tinha um imóvel e agora vai investir em uma expansão no mesmo condomínio logístico.

“A gestão entrou lá com cuidado em 2024, testou as águas e a exposição está indo muito bem, com o mercado pegando preço. E aí surgiu essa oportunidade de adquirir um imóvel AAA em fase final de obras,” disse a fonte.

O ativo já está 75% pré-locado por enquanto e a XP espera elevar esse percentual para 100% até a entrega, mas também incluiu no acordo um prêmio de locação de R$ 5,2 milhões mensais que deverá ser pago pelo vendedor até que as obras sejam concluídas e o índice de locação atinja os 85%.

Cumpridos esses requisitos, o prêmio cairá para R$ 4,5 milhões durante 18 meses e depois para R$ 671,4 mil por outros 24 meses.

Além de trazer novidades para o portfólio em termos de localizações, a transação também ajuda a diversificar de forma geral a base de imóveis e inquilinos do fundo.

O PL do FII saltou de R$ 4,4 bilhões para R$ 5,4 bilhões, enquanto o número de locatários saiu de 75 para 95, pulverizando o risco de crédito.

Para o Santander, a transação também fortalece a base de inquilinos ao aumentar a exposição a empresas do ecommerce.

O Mercado Livre, por exemplo, passará a representar 21% das receitas do XPLG11, enquanto o percentual ligado à Shopee subirá para 6%.

O banco destaca ainda que 97% do pagamento será feito em cotas, o que elimina a necessidade de caixa ou alavancagem financeira, uma tendência do mercado em um cenário de juros altos.

A emissão que viabilizou o negócio foi encerrada pouco depois da transação com uma captação total de R$ 1,2 bilhão.

O valor contempla outro deal com pagamento em cotas que já havia sido anunciado em fevereiro, além de uma pequena captação em dinheiro com investidores que já eram cotistas do FII e exerceram direito de preferência na oferta.

O Santander diz que a opção pela permuta de cotas pode gerar uma potencial pressão vendedora no mercado secundário e aumentar a volatilidade do fundo.

Dois dos vendedores também são fundos imobiliários, o Invista Industrial e o Invista Brazilian Business Park, enquanto o terceiro não foi divulgado.

Apesar do risco de um incremento na volatilidade das cotas, o Santander optou por manter a recomendação de compra para o XPLG11 com base nos pontos positivos da transação e no desconto de 5% com o qual o fundo negocia na Bolsa.

O banco projeta ainda um dividend yield de 9,8% para o XP Log nos próximos 12 meses.