As incorporadoras frearam os lançamentos no médio e alto padrão no primeiro tri, em um reflexo dos estoques mais altos e da velocidade de vendas mais fraca nos dois mercados.

Foram lançados R$ 6,2 bilhões no trimestre, segundo um levantamento do Itaú BBA que considera a performance de nove empresas. A cifra implica uma queda de 1,6% quando comparada aos R$ 6,3 bilhões registrados no mesmo período do ano passado.

Uma das maiores responsáveis pelo recuo foi a Cyrela, que lançou 62% a menos no médio e alto padrão. Even e Lavvi também contribuíram ao zerar os lançamentos no trimestre.

As companhias acabaram compensando negativamente as performances positivas de Eztec – que lançou um volume recorde – e Moura Dubeux, por exemplo.

Já as vendas cresceram de R$ 5,2 bilhões para R$ 5,6 bilhões, na mesma base de comparação. Mas a velocidade de vendas recuou de 16,2% para 15,2%.

“O apetite das incorporadoras para lançar ocorre quando a venda está acontecendo. Então essa desaceleração faz o apetite diminuir,” Elvis Credendio, analista de real estate do Itaú BBA, disse ao Metro Quadrado.

Credencio diz que as empresas afirmam que está mais desafiador vender os novos produtos, especialmente no alto padrão. Os relatos indicam que as comercializações caíram de 50% para 20% a 30% no lançamento.

Para o analista, essa queda está ligada ao crescimento da oferta no segmento nos últimos anos, quando o alto padrão era considerado o refúgio das incorporadoras. O estoque, que era de 10 meses de vendas no ano passado, agora já ronda o patamar dos 15 meses.

“Hoje há mais competição e o cliente tem mais opções para olhar. Consequentemente, a demanda acaba sendo diluída entre todos esses projetos.”

Já na média renda ocorreu exatamente o oposto, segundo a XP.

“Muita gente foi para o alto padrão ou para a baixa renda porque o affordability estava muito amassado na média, e aí o segmento acabou ficando desassistido,” Ygor Altero, vice-presidente de Equity Research na XP, disse ao Metro Quadrado.

Algumas companhias encararam essa escassez de produtos como uma oportunidade, como é o caso da Eztec.

“Eles conseguiram explorar esse nicho em regiões que não são tão óbvias de São Paulo, bairros mais afastados, fora de Moema, por exemplo, que é onde está a maioria dos players.”

Mas a incorporadora ainda teve que ser agressiva nas condições aos compradores, oferecendo isenção do condomínio e do IPTU, por exemplo, para alavancar as vendas.

Além disso, a Eztec buscou antecipar boa parte dos lançamentos para o primeiro trimestre por temores de que o cenário macro piore ao longo do ano e atrapalhe a demanda.

Considerando os desafios para convencer os compradores, os juros ainda elevados e a pressão sobre os custos de materiais, o Itaú BBA acredita que a média renda também pode voltar a arrefecer.

“Hoje há uma dinâmica de suboferta, mas, em algum momento, a demanda não vai ter pujança para continuar absorvendo volumes crescentes,” disse Elvis Credencio.

Para a XP, esse cenário pode levar a uma revisão para baixo das expectativas de lançamento do setor para o restante do ano.

“Temos que acompanhar de perto a dinâmica de vendas para ver se vai fazer sentido continuar com esse ritmo, desacelerar mais ou, para quem também faz baixa renda, migrar o máximo possível para esse segmento,” disse Altero.