Metro Quadrado 
Os dividendos pagos pelos fundos imobiliários de shopping centers estão superando a geração de caixa dos ativos, um movimento que acende um alerta para o setor, na visão do BTG Pactual.
Um levantamento do banco mostra que o dividend yield do segmento está acima dos 10% ao ano, um patamar historicamente elevado para a categoria – mas parte dos rendimentos é sustentado por receitas não recorrentes, como o lucro com a venda de imóveis.
Os FIIs sob a cobertura do banco, por exemplo, têm um resultado distribuído cerca de 13% superior ao resultado recorrente (FFO).
“Isso indica que a leitura do dividend yield isoladamente pode superestimar a capacidade estrutural de geração de renda dos fundos,” escrevem Matheus Oliveira, do equity research do BTG, e Caio Araujo, analista convidado da Empiricus Research.
Por isso, os analistas recomendam cautela ao analisar o DY, mesmo com os fundos negociando abaixo da média histórica no mercado secundário (0,85x o valor patrimonial, contra média de 0,93x).
O desconto pode significar um espaço para uma reprecificação dos ativos caso o ciclo de queda dos juros acelere, mas a parte operacional dos shoppings merece atenção.
A vacância dos shoppings está baixa e o tráfego permanece em níveis razoáveis, mas boa parte do movimento de hoje vem principalmente de consumidores em busca de lazer, alimentação, cinema e eventos, enquanto as vendas apresentam uma “perda de fôlego”, com desaceleração do crescimento nominal.
“O movimento reforça os sinais de enfraquecimento do consumo, em ambiente de juros elevados, crédito mais restritivo e maior comprometimento da renda das famílias,” diz o BTG.
Se persistir, esse cenário pode afetar os aluguéis, os spreads das renovações de contrato e a capacidade de repassar reajustes reais para os lojistas.
Além disso, a reforma tributária também adiciona incertezas sobre custos e resultados dos FIIs.
Uma das mudanças é que, a partir de 2027, FIIs listados que cumprem requisitos de número e concentração de cotistas poderão optar pelo regime regular do IBS e da CBS.
Fundos que ficarem de fora do regime não pagarão impostos sobre a receita de locação. Por outro lado, não terão direito a créditos sobre despesas e investimentos – algo que pode ser relevante para o setor, que tem custos altos com energia, segurança, limpeza, manutenção e publicidade.
O impacto sobre os rendimentos não é uniforme. “A decisão deverá considerar a estrutura de custos, o volume de capex, a capacidade de aproveitamento de créditos e o eventual repasse aos lojistas,” diz o BTG.
