No centro de São Paulo, o retrofit chegou aos escritórios

Um raro retrofit corporativo está prestes a começar no centro de São Paulo.

A gestora Ilion Partners, especializada na requalificação de edifícios antigos, levantou R$ 80 milhões com investidores para reformar um prédio de 20 mil m² na Rua da Consolação, construído na década de 1970.

A tese é que o centro tem ganhado novas opções de moradia – a própria Ilion já fez uma série de retrofits residenciais –, gastronomia e cultura, mas faltam opções corporativas na região do Baixo Augusta, Consolação e República.

“Há pouca oferta, então não esperamos gerar uma grande onda de retrofits corporativos, mas isso traz luz para essa parte do Centro para além do residencial,” Maxime Barkatz, sócio-fundador da Ilion, disse ao Metro Quadrado.

A oferta é tão baixa que grandes consultorias sequer monitoram o estoque, a vacância e os preços da região. 

A referência mais próxima é a Av. Paulista, onde a vacância está abaixo dos 3% e os aluguéis em R$ 140 por m², segundo dados da Cushman & Wakefield.

O Edifício Consolação está com cerca de metade já locado. Barkatz espera que, com a reforma – que deve terminar no final de 2027 –, seja possível fechar novos contratos por valores entre 50% a 65% do patamar visto na Paulista.

“Precisamos manter no Centro uma característica de preço menor para ser atraente em custo,” disse o executivo.

Outro atrativo é o tamanho das lajes, que têm mil metros quadrados cada e 20 vagas por andar, algo raro na região que costuma ter edifícios divididos em conjuntos menores.

A empresa espera atrair startups e empresas ligadas à tecnologia – que têm funcionários mais jovens, um dos principais públicos consumidores da região –, além de “indústrias criativas”, como agências de publicidade, propaganda, marketing e moda ou escritórios de arquitetura e design.

Também estão em processo de locação oito das dez lojas que ficam no térreo do edifício. A intenção é ter opções de gastronomia, cultura, arte, comércio e serviços para transformar a galeria em mais um espaço atrativo para a população do entorno.

É a primeira vez que a Ilion faz o retrofit de um prédio 100% corporativo, mas a gestora teve uma breve experiência no segmento com uma laje corporativa no Copan, que foi reformada, locada e está em processo de venda.

O projeto na Consolação está em fase de aprovação para o programa de incentivo da Prefeitura, o Requalifica Centro, que prevê benefícios para quem dá nova vida aos prédios da região.

A gestora mantém conversas com potenciais locatários, mas negocia com uma grande consultoria o mandato para comercializar o ativo. 

O objetivo final da gestora é estabilizar o ativo em uma janela de 18 a 24 meses para depois colocá-lo no mercado, visando uma TIR na casa de 20% para o investimento.

“Vai depender de como estará o mercado daqui a dois ou três anos, mas a expectativa é vendê-lo na faixa de R$ 100 milhões a R$ 150 milhões.”