Metro Quadrado 
A Eztec confirmou a locação de 100% do Esther Towers para o Itaú Unibanco, na maior locação de escritórios da história de São Paulo, com 91,4 mil metros quadrados.
O aluguel das duas torres do complexo corporativo na Av. Chucri Zaidan vai gerar uma receita de R$ 1,17 bilhão para a incorporadora nos próximos dez anos, o período do contrato, que é prorrogável por mais cinco.
Na média, a locação mensal sairia por R$ 106/m², mas o contrato prevê que o aluguel será algo entre R$ 120/m² e R$ 125/m² após um período de descontos e carências previstos no acordo, uma fonte a par das negociações disse ao Metro Quadrado.
A cifra supera a pedida original, de R$ 110 por m², e está em linha com a média da região. Mas a falta de grandes espaços contíguos disponíveis na praça já faz com que alguns prédios peçam R$ 150 por m², e a Eztec pode capturar esse upside na primeira revisional, que deve ocorrer em três anos.
“Não há novas entregas previstas para esse período na região,” disse a fonte.
Hoje há poucas opções disponíveis para quem busca grandes lajes em São Paulo. No caso do Itaú, que foi representado pelo Binswanger no processo de locação e procurava espaços com mais de 50 mil m² para acomodar o aumento do quadro de funcionários e da frequência do trabalho presencial, havia apenas duas candidatas.
O banco chegou a negociar a torre corporativa do Alto das Nações, que também tem cerca de 90 mil m² de ABL e fica na região da Chácara Santo Antônio, mas as negociações com a Eztec avançaram mais rapidamente, conforme antecipado pelo Metro Quadrado.
O Esther Towers, que vai se somar aos escritórios do Itaú em São Paulo, vai abrigar cerca de 9,6 mil funcionários do banco, e ainda não há um desenho de ocupação do complexo.
"A escolha do Esther Towers levou em conta critérios operacionais, de infraestrutura e de atendimento às necessidades futuras, com foco em ambientes que favoreçam a colaboração, a troca de conhecimento e a integração entre as equipes," disse o Itaú.
A CBRE – que participou do projeto desde a compra do terreno, mediou a locação do lado da Eztec e fará também a administração do ativo – diz que, para o ano que vem, está prevista a entrega de 180 a 200 mil m² em escritórios em São Paulo – e parte dessa metragem corresponde à segunda torre do Esther Towers, que já vai entrar no mercado locada.
“É muito pouco, então alertamos e mostramos não só para essa empresa que as companhias precisam tomar uma decisão com antecedência ou ficarão órfãs e sem ter para onde levar todo mundo,” Felipe Giuliano, diretor de locação, saúde, brokerage e pesquisa da consultoria, disse ao Metro Quadrado.
O executivo diz que para quem busca mais de 10 mil m², por exemplo, há apenas sete prédios com espaço disponíveis em São Paulo. E o Plano Diretor da cidade inibe uma nova oferta ao exigir o desmembramento de terrenos com mais de 20 mil m².
“Há ainda o custo do CEPAC, de achar o terreno e de construir, então tudo isso inviabiliza um novo projeto como o Esther Towers,” disse o executivo.
As características únicas do projeto levam o mercado a especular sobre a possibilidade de venda das torres no futuro.
Utilizando como base um cap rate de 8%, o BTG calcula que o empreendimento deve ser avaliado em R$ 1,45 bilhão – 40% do enterprise value da Eztec.
“Caso a Eztec distribua todo o lucro dessa possível venda, os acionistas poderiam receber um dividend yield adicional de cerca de 20%, mantendo as ações em múltiplos que consideramos atraentes,” diz o banco.
O BTG recomenda a compra da ação da incorporadora, com preço-alvo de R$ 21.
Por volta das 15h, a ação da Eztec subia 3,5%, a R$ 13,41.
