Metro Quadrado 
A recuperação judicial da Casas Bahia está respingando no mercado de fundos imobiliários.
Há pelo menos 10 FIIs na lista de credores da varejista, com dívidas que variam entre R$ 673 mil e R$ 9 milhões, segundo apurou o Metro Quadrado.
Um deles é o HSI Logística (HSLG11), cujas cotas caem 13% nesta semana em meio a temores de que a RJ possa afetar as receitas do portfólio – que tem uma exposição de 31% à varejista.
A companhia, que pediu socorro à Justiça ontem com R$ 17,3 bilhões em dívidas, é a única inquilina de um galpão do fundo em São José dos Pinhais, no Paraná, e também loca outro imóvel em Contagem, Minas Gerais.
Apesar do risco de inadimplência, um analista afirma que o efeito para o FII deve ser apenas marginal, já que a gestão pode despejar a empresa e colocar os imóveis de volta no mercado.
“Esse seria um dos melhores mundos para a HSI. A empresa paga um aluguel abaixo da média de mercado e os ativos são bem localizados, então o fundo poderia buscar outro inquilino com melhor saúde financeira e operacional,” disse o analista.
Já a HSI afirmou em comunicado que o fundo já havia feito aditivos aos contratos de locação para aproximar o valor do praticado no mercado.
Mas também deu início a um processo para transformar os imóveis em galpões multiusuários, o que possibilitaria diminuir a área ocupada pela Casas Bahia e diversificar a carteira do fundo.
“Os imóveis possuem especificações técnicas de qualidade e estão localizados em dois dos principais hubs logísticos do País, fatores que significam um posicionamento comercial favorável dos ativos,” disse a HSI.
A gestora reforçou que não há indicativo de que a Casas Bahia queira desocupar os galpões.
“Pelo contrário, no pedido de RJ, a locação dos imóveis foi listada entre os contratos essenciais cuja manutenção foi requerida ao Juízo, o que reforça a intenção de continuidade das operações.”
A dívida da Casas Bahia com o HSLG11 é de R$ 4,5 milhões. A HSI afirmou que os próximos aluguéis não estão sujeitos aos efeitos da RJ e devem ser pagos normalmente.
“Em eventual caso de atraso ou inadimplemento, a gestão continuará adotando as medidas cabíveis para a defesa dos interesses do fundo e de seus cotistas, incluindo eventual ação de despejo.”
Outro fundo que está na lista de credores, com um crédito de R$ 9 milhões, é o Mauá Capital Logística (MCLO11).
Três dos quatro galpões do fundo estão locados para a Casas Bahia. Dois deles, localizados em Jundiaí e Duque de Caxias, são considerados estratégicos para a companhia e a expectativa é que o aluguel siga sendo pago normalmente.
Mas, caso os contratos entrem em inadimplência, o fundo pode capturar ganhos em uma potencial nova locação – algo que, em outro cenário, não seria possível antes de 2030, quando vence o contrato atípico com a companhia.
Em Jundiaí, por exemplo, o aluguel pago pela Casas Bahia é de cerca de R$ 15 por metro quadrado, enquanto a faixa pedida hoje pelo mercado varia de R$ 26 a R$ 37 por m², segundo uma fonte a par do assunto.
“Seria uma oportunidade de tirar um cara cujo nome é ruim e colocar um nome bom, além de quase dobrar o aluguel,” disse a fonte.
A Mauá Capital, gestora do FII, afirmou em comunicado ao mercado que a Casas Bahia está adimplente em todos os aluguéis devidos até julho, enquanto o pagamento de agosto ficou em aberto.
Já os aluguéis que vencerem daqui pra frente não estão sujeitos a nenhum desconto ou prazo do plano de RJ. Se não forem pagos, dão ao FII o direito de ajuizar ações de despejo.
“Na hipótese de eventual novo inadimplemento, o fundo adotará as medidas cabíveis à preservação do seu patrimônio,” diz a gestora.
Além do HSLG11 e do MCLO11, a lista de credores da companhia inclui ainda os FIIs Golgi, Triple A, CTN, Ancar IC, Grand Plaza Shopping, Shopping Parque D. Pedro, Kronolog I e BTG Corporate Office Fund.
