Metro Quadrado 
O fundo Guardian Real Estate (GARE11) está aumentando sua exposição ao mercado logístico após passar os últimos anos focado em renda urbana.
O FII comprou um galpão de 34 mil metros quadrados vendido pelo FII Patria Log (HGLG11) por R$ 120 milhões, conforme apurou o Metro Quadrado.
O imóvel, localizado em Itapevi, fica no chamado Raio 30 de São Paulo e às margens da rodovia Castelo Branco – dois fatores que atraíram o GARE11, segundo uma fonte a par da transação.
Além da localização, o fundo enxergou potencial para elevar a receita do ativo. Hoje o locatário paga cerca de R$ 27,5 por m², enquanto a média da região já alcança o patamar dos R$ 33.
“Isso sem considerar que cerca de 15% da área do ativo é refrigerada, cujo aluguel por metro quadrado é ainda mais caro,” disse a fonte.
Por isso, o GARE11 vê espaço para capturar esse gap na próxima revisão do contrato, prevista para ocorrer em cerca de três anos.
A escassez de espaço na região da Castelo também sustenta a tese: a área registra uma vacância de apenas 0,5%, a menor entre os eixos do Raio 30, e preço acima da média do estado, de acordo com dados da Cushman & Wakefield.
O Guardian Real Estate nasceu como um FII de logística, mas o segmento perdeu espaço no portfólio nos últimos anos e agora representa 31% da carteira, contra 61% para renda urbana e 8% para escritórios.
A gestão já havia informado que pretende reequilibrar as duas principais verticais do portfólio. A parcela logística deve passar para 36% após a transação e seguir aumentando – e até ganhar mais peso do que a renda urbana nos próximos ciclos.
Outro fator que pesou foi a qualidade do inquilino. O galpão está 100% locado para o Carrefour, um velho conhecido do GARE11.
O fundo vendeu recentemente um pacote de imóveis de varejo ligados ao grupo francês justamente para abrir espaço para novas aquisições de ativos locados ao Carrefour, que hoje representa 37% da receita do portfólio.
