Metro Quadrado 
A Brookfield está em negociações avançadas para a compra da torre do Santander no Complexo JK, apurou o Metro Quadrado.
O banco colocou sua sede na Vila Olímpia à venda depois de assinar a compra de um novo edifício para concentrar suas operações no Itaim Bibi.
No mercado, estima-se que as negociações girem em torno de R$ 34 mil a R$ 35 mil por metro quadrado, o que avalia o ativo em aproximadamente R$ 2,3 bilhões, no que deve ser uma das maiores transações do mercado corporativo de São Paulo.
A torre tem cerca de 66 mil m² distribuídos em 28 andares. A transação está sendo assessorada pela CBRE e pela Laplace Capital.
Se concretizar a aquisição, a Brookfield levará um dos ativos mais cobiçados da região em um momento de escassez de novos empreendimentos corporativos – sobretudo de edifícios deste porte.
Incorporar um prédio dessa dimensão hoje parece praticamente impossível. Com o custo do terreno, da construção e dos CEPACs nos níveis atuais, a conta não fecha: o yield on cost na entrega do empreendimento fica abaixo do retorno exigido pelos investidores.
“No cenário atual, construir um prédio inteiro para especulação e locar por menos de R$ 350 o metro quadrado seria impossível,” disse um gestor.
Dados da Buildings mostram que o preço médio pedido de locação na chamada nova Faria Lima subiu 5% este ano para R$ 323 por m².
Com a venda, o Santander deve permanecer como inquilino da torre em uma operação de sale and leaseback até a conclusão da nova sede – que está sendo construída a pouco mais de 1 km dali, também na Av. Juscelino Kubitschek, no terreno do antigo Extra do Itaim, e deve ser entregue em 2029.
O projeto pertencia à GTIS e foi adquirido pelo banco em fevereiro por aproximadamente R$ 2 bilhões.
O Santander mantém suas operações no Complexo JK desde 2008, quando desembolsou R$ 1 bilhão pela torre.
Com a transferência do banco, o mercado corporativo de São Paulo ganhará um importante reforço de estoque, num momento em que as empresas estão fazendo locações maiores (para dar conta da retomada do modelo presencial) mas esbarram na falta de escritórios espaçosos, com pelo menos 10 mil m².
A torre tem potencial tanto para passar por uma revitalização e receber um ocupante único quanto para ser dividida em lajes corporativas.
Segundo executivos ouvidos pelo Metro Quadrado, é justamente nesse ponto que entra o know-how da Brookfield.
Em operações recentes em regiões como a Chucri Zaidan, a gestora conseguiu reduzir significativamente a vacância e capturar o aumento dos preços de locação.
“Ninguém no mercado consegue reduzir vacância e negociar revisionais de aluguel como a Brookfield. Eles são bastante agressivos nessas negociações, o que faz a conta quase sempre fechar para eles,” disse um analista do setor imobiliário.
A Brookfield negocia com o Santander há pelo menos três meses.
Segundo um executivo do mercado, a transação só não foi fechada ainda porque o Santander está passando por uma troca de comando.
Com a chegada de Gilson Finkelsztain como CEO no mês passado, a tendência é que as conversas sejam aceleradas.
Quem também chegou a demonstrar interesse pela sede do banco foi a Syn Prop & Tech, dona das torres D e E do Complexo JK – mas sem conseguir avançar.
O gestor de um fundo internacional também tentou apresentar uma proposta ao banco, mas recebeu uma negativa diante do estágio avançado das negociações com a Brookfield.
