Uma velha estratégia do mercado imobiliário para enfrentar ciclos de capital escasso está unindo a principal incorporadora do Rio Grande Sul e uma das maiores gestoras de investimentos do País.

A Melnick e a Verde Asset estão criando uma linha de fundos focada na compra de terrenos por meio de permutas, como parte do esforço da incorporadora gaúcha para crescer fora de Porto Alegre, onde o crescimento tem sido limitado.

O foco das captações será em projetos de alto e altíssimo padrão em São Paulo e Florianópolis. Esse é o primeiro instrumento da gestora integralmente dedicado a financiar essa etapa do desenvolvimento imobiliário de aquisição de terrenos. 

Gustavo Campos, head de originação e estruturação da Verde Agro & Imobiliário, diz que a estratégia da gestora é levantar recursos para financiar cada lançamento, avaliando projeto a projeto, sem assumir risco especulativo na compra de glebas.

“Esse não será um fundo para formar landbank,” ele disse. “Não estamos inventando a roda. Permutas sempre existiram. O que estamos fazendo é criar uma nova camada de governança para algo que já existia.”

Diferentemente dos fundos de crédito, mais voltados ao varejo, as emissões para permuta terão como foco investidores profissionais, disse Gustavo.

Com o avanço das emissões, as duas empresas devem avaliar oportunidades em outras capitais e em regiões com vocação para o mercado imobiliário de luxo.

Enquanto a Verde será responsável pela captação, a Melnick ficará encarregada de encontrar os parceiros locais de incorporação para viabilizar os projetos nos dois mercados iniciais.

“Já temos conhecimento do mercado imobiliário em São Paulo e vamos buscar os parceiros certos, identificando terrenos com potencial para projetos estruturados,” disse Leandro Melnick, o CEO da incorporadora.

O executivo disse que o modelo deve ampliar as oportunidades de negócios ao dar acesso a um capital mais barato do que o obtido via dívida tradicional. 

“No alto padrão, dada a estrutura de compra de terreno, vivemos um momento em que o segmento performa super bem, mas com os juros tão altos, todas as empresas vêm sofrendo para adquirir os bons terrenos em dinheiro,” disse Leandro.  

A meta da gestora é captar entre R$ 100 milhões e R$ 200 milhões por veículo.

“Queremos ser sempre os proprietários majoritários em cada terreno, mas entrando apenas na permuta, não no equity do projeto,” disse Gustavo.

Para começar, a gestora e a incorporadora fizeram uma primeira captação de R$ 40 milhões, que viabilizará a compra do terreno de um novo projeto da Melnick na Vila Nova Conceição, com VGV estimado em R$ 500 milhões.

Segundo a gestora, o upside do investimento virá integralmente da valorização do VGV de cada projeto, e não da aquisição de unidades ou da gestão de portfólio.

“É um fundo com começo, meio e fim. Às vezes monoativo, às vezes multiativo, mas sempre com foco em encerrar a operação e entregar a valorização para os investidores,” disse Gustavo.