Metro Quadrado 
Um novo player de moradia estudantil se aproxima dos portões da USP.
Ali, perto da entrada principal da universidade, será construído o primeiro projeto em São Paulo da Hive, que pretende tirar da zona de conforto a Uliving, por enquanto o único nome de grande escala desse nicho.
E a companhia tem como fundador alguém que conhece bem a concorrência. Juliano Antunes fundou a Uliving em 2012 e deixou a empresa em 2025, pouco antes de entrar na nova empreitada.
Mas diferentemente da Uliving, onde todas as unidades pertencem à empresa, na Hive a ideia é atrair investidores de pequeno porte, inclusive pessoas físicas, para comprar leitos avulsos em busca de renda, numa lógica parecida com a do Airbnb.
O novo modelo já foi testado em Curitiba, em um prédio da Hive chamado B41, perto da PUC-PR. O projeto vendeu 100% das unidades no lançamento e será entregue no segundo semestre de 2027.
Já o Hive USP tem VGV estimado em R$ 100 milhões e será lançado em novembro, com entrega em 36 meses após o início das obras.
A Hive, que tem a incorporadora Altma como sócia, prevê lançar mais 13 projetos até 2029, em nove cidades, com VGV projetado de R$ 1,1 bilhão.
Para 2027, a expectativa é colocar no mercado novas unidades em Curitiba (agora perto da UFPR), Belo Horizonte, Porto Alegre e Itajaí.
Nos anos seguintes, a lista inclui ainda Joinville, Florianópolis, Maringá e Goiânia. Cada projeto deverá ter parcerias com incorporadoras locais.
“Vamos nos concentrar no Sul e Sudeste pela proximidade geográfica,” o CEO da Hive, Juliano Antunes, disse ao Metro Quadrado.
E por ter uma lógica similar à do Airbnb, a Hive entende que o público que já compra apartamentos para anunciar na plataforma de short stay é um alvo natural.
“Hoje, quem quiser comprar um apartamento para investimento vai estar restrito aos que são para Airbnb, e não tem outros student housing à venda hoje,” disse Gabriel Falavina Dias, o diretor de desenvolvimento imobiliário da Altma.
Eles querem transformar a empresa em líder no segmento no País e repetir o avanço da Uliving, que se tornou o principal – e atualmente único – player do setor no Brasil com unidades em operação.
Em fevereiro, o Patria, então dono da Uliving, comprou a Share e uniu as operações, que chegam a 4.000 leitos e 13 imóveis.
No começo de outubro, o Patria vendeu a Uliving para a Greystar, a maior gestora de residências para locação dos EUA, em um arranjo em que o Patria segue exposto ao negócio. Uma das razões para a transação foi aumentar os ganhos de escala.
No Hive USP, a Quartzo Capital estruturou a captação de recursos, por meio do FII QTZD11, que terá 40% do projeto.
A ideia de vender leitos aos investidores permite aumentar a lucratividade por metro quadrado. Um quarto de 15 m², por exemplo, pode ter duas camas, que rendem mais do que negociar apenas 15 m².
Para compensar os dormitórios pequenos, há áreas comuns grandes, como cozinhas compartilhadas, terraço e outras áreas de convivência. Além disso, a proximidade da universidade e do transporte público é vendida como diferencial.
Nikolas Nissei, diretor de Real Estate da Quartzo Capital, diz que este aumento da rentabilidade por m² ajuda a escapar das armadilhas que atrapalham os multifamily no Brasil, como os juros altos e o elevado custo de construção.
Além disso, a venda antecipada a investidores, puxada pela perspectiva de uma demanda garantida de estudantes, facilita o fluxo financeiro.
“Eu consigo fazer uma alavancagem por meio da antecipação de renda livre e isso torna o negócio extremamente rentável, muito pelo ciclo de caixa,” Nissei disse ao Metro Quadrado.
A Hive diz que a gestão das locações é seu principal atrativo para os investidores, pois a administração dos aluguéis, assim como a manutenção, é feita pela empresa.
Ao mesmo tempo, os pais dos alunos têm a vantagem de ver eles morarem em um espaço onde são permitidos apenas estudantes, o que aumenta a segurança, além de haver uma equipe que ajuda o jovem a se integrar, por meio de festas e eventos.
“O preço médio dos imóveis no bairro do B41 era de R$ 7 mil por m². Conseguimos vender o projeto a R$ 18 mil, muito por conta dessa gestão,” Falavina disse.
Os três dizem que o momento turbulento do mercado após as eleições traz impactos mas não inviabiliza os planos, pois avaliam que, em um cenário de incerteza, cresce o interesse em ativos de tijolo e que a demanda por moradia estudantil deve seguir alta.
“Desde antes do 1º turno, tínhamos uma certa convicção de que ia se manter o governo atual, e nos planejamos para isso,” diz Nissei.
A estratégia da Hive é abrir unidades perto de universidades tradicionais, que oferecem aulas presenciais e possuem grande fluxo de estudantes migrantes.
“Nunca vamos fazer um projeto em uma cidade onde não tenha demanda e que o market share não seja coerente,” afirma Antunes.
O CEO aponta ainda que os estudantes de universidades de elite têm perfil de risco baixo, pois geralmente são os pais que pagam os aluguéis, e que, como os contratos são mais curtos, em torno de um ano, há mais espaço para aumentar preços, inclusive acima da inflação.
Ele diz que, nos 12 anos em que atua com moradia estudantil no Brasil, foi preciso fazer mudanças de organização e de regulamento interno para adaptar o modelo estrangeiro à realidade nacional.
Uma das alterações foi reformular a organização das cozinhas, pois os estudantes costumam trazer muitos potes de comida pronta ao visitar a família, e o espaço nas geladeiras não estava dando conta.
“O regulamento interno é vivo. A gente cria, evolui, mas de um dia para o outro fala 'tem esse detalhe que a gente não sabia que o estudante era capaz de fazer’,” diz.
