O fundo Cartesia Recebíveis Imobiliários (CACR11) despencou na Bolsa em reação ao anúncio de que o FII, um dos principais pagadores de dividendos da indústria, não vai distribuir proventos neste mês.

As cotas caíram 42% hoje, acumulando queda de 51% nos últimos 12 meses.

Apesar da forte reação negativa na Bolsa, um analista disse ao Metro Quadrado que um anúncio desse tipo já era esperado pelo mercado desde o ano passado, quando o fundo começou a renegociar as condições de diversas operações de CRIs que compõem o portfólio.

Segundo o fundo, a decisão de interromper o pagamento de dividendos visa preservar e direcionar recursos para os projetos nos quais o CACR11 investe.

A meta é preservar a continuidade dos projetos financiados pelos CRIs na carteira do FII, bem como as garantias de cada título.

O CACR11 investe em CRIs atrelados principalmente a empreendimentos residenciais nos estados de São Paulo, Bahia e Rio Grande do Sul.

Dos 11 projetos na carteira, quatro estão com vendas abaixo de 50% e três ainda não foram lançados e, portanto, geram pouco ou nenhum caixa para o FII.

O fundo diz que os juros elevados, o alto endividamento das famílias e o aumento dos custos com materiais e mão de obra reduzem as vendas e provocam atrasos nos repasses, o que exige uma exposição de caixa maior nos projetos.

“Normalmente trabalhamos com 10% de caixa, então R$ 40 ou R$ 45 milhões, mas esse caixa foi minguando pouco a pouco,” Richard Sippli, um dos fundadores da Cartesia, disse ao Metro Quadrado.

Sippli diz que o caixa foi afetado pela demora para aprovar e modificar projetos na Bahia e pelo atraso na concessão de Habite-se em São Paulo após uma decisão da Justiça suspender a emissão de alvarás por mais de um mês.

Além disso, os projetos que já foram lançados registram um ritmo de vendas aquém do esperado, algo que tem se tornado mais comum no médio e alto padrão.

“Estamos revisando a estratégia de vendas de todos esses empreendimentos,” disse o sócio da Cartesia.

Apesar das dificuldades, o fundo distribuiu rendimentos de 1,4% a 1,7% no semestre passado e iniciou o ano ainda no patamar de 1,4% ao mês, o que gerou dúvidas a respeito da sustentabilidade dos proventos.

Sippli diz que a distribuição seguiu o planejamento traçado pela gestão em dezembro, quando a perspectiva de inflação era mais baixa e o cenário macro mais favorável.

“Nós últimos seis anos buscamos ser muito responsáveis, não foi voo de galinha. Enquanto tinha caixa nós pagamos, mas temos que manter um caixa mínimo aqui e por isso tiramos o pé do dividendo.”

No mercado, há a percepção de que os questionamentos aumentaram neste mês, quando o auditor das contas do FII se absteve de dar opinião sobre o balanço de 2025.

Segundo comunicado publicado pelo fundo, a abstenção ocorreu porque a nova administradora do CACR11, a BRL Trust, não recebeu as demonstrações financeiras auditadas do administrador anterior até o prazo máximo determinado pela CVM.

Ainda segundo a BRL, os documentos necessários foram disponibilizados no início de abril e os trabalhos de auditoria retomados.

O comunicado diz ainda que os dividendos do fundo vêm do resultado apurado pelo regime de competência, o que implica o reconhecimento de receitas e despesas independentemente do efeito recebimento ou pagamento.

“Nesse sentido, receitas e despesas são reconhecidas no período em que são incorridas, refletindo adequadamente a performance econômica dos ativos integrantes da carteira,” diz a administradora.

A gestão espera um aumento de fluxo de recursos vindos das vendas dos próximos meses e o lançamento de dois dos empreendimentos que estavam travados, o que pode trazer alívio para o caixa e possibilitar uma eventual e gradual retomada da distribuição de proventos.

A legislação dos fundos obriga a distribuição de 95% do resultado apurado no semestre. Mas no mercado, há a percepção de que a prioridade da gestora é gerar caixa para poder sanar algum problema a maior que venha a surgir no portfólio.

“Acredito que, com as liberações dos empreendimentos, volte gradualmente a sobrar algum dinheiro para reduzirmos a exposição de caixa e voltar a distribuir dividendos. Mas não posso dizer quando vai acontecer,” disse Sippli.