Uma operação urbanística pensada para bancar a reforma de um dos estádios mais antigos do País virou um beco sem saída no mercado imobiliário carioca.

São Januário, a casa do Vasco da Gama, está tentando vender 280 mil m² em potencial construtivo a um único comprador — mas não há ninguém disposto a levar tudo, apurou o Metro Quadrado.

O preço pedido é R$ 500 milhões. Por esse valor, cada metro custa em torno de R$ 1,7 mil, abaixo dos R$ 2 mil que o mercado costuma pagar.

“Pode até aparecer alguém para comprar um pedaço desse potencial, mas no mercado não tem ninguém com capacidade para comprar tudo,” um CEO envolvido nas negociações disse ao Metro Quadrado.

Construído em 1927 com recursos da própria torcida, São Januário já foi o maior estádio da América Latina e também palco de momentos políticos importantes — foi ali que Getúlio Vargas anunciou a criação da CLT, no dia 1º de maio de 1943.

Com regras urbanísticas mais rígidas e limitações de intervenção, parte do que poderia ter sido construído ali nunca saiu do papel.

Foi a partir desse potencial “acumulado” que uma lei aprovada em 2024, na gestão do então prefeito Eduardo Paes (um vascaíno), abriu caminho para o clube vender esses metros quadrados a outros projetos na cidade, numa tentativa de financiar a reforma do estádio com recursos da iniciativa privada. 

O Vasco quer ampliar a capacidade do estádio de 22 mil torcedores para 47 mil e transformá-lo em uma arena multiuso, com novas arquibancadas, cobertura, áreas de hospitalidade, espaços comerciais e estrutura para shows e eventos. 

O entorno também entraria no pacote, com requalificação urbana da região de São Cristóvão. 

Sem a conversão desse potencial em receita, o plano segue sem cronograma definido.

“O Vasco está numa situação financeira complicada e precisa necessariamente vender para fazer a reforma,” disse um executivo do setor.

Não há, no entanto, uma demanda aquecida por potencial construtivo no mercado carioca.

No Rio, as negociações de potencial seguem uma lógica própria, com as incorporadoras da cidade já sabendo quem está gerando o crédito e quem precisa comprar – então as operações costumam acontecer diretamente entre as empresas, e em volumes pequenos.

Recentemente, a Prefeitura tentou organizar o mercado de outra forma no leilão de potencial construtivo gerado pelo retrofit do edifício “A Noite”, no Centro, e obteve um total de zero lances. 

Pressionado pela necessidade de caixa, o clube fechou um contrato de exclusividade com a SOD Capital, do empresário Wilson Borges, que assumiu a intermediação do potencial e ficou responsável por estruturar a operação e encontrar compradores no mercado. 

O acordo dava à SOD preferência na negociação, mas primeiro a empresa precisava achar quem comprasse esse potencial – o que acabou não acontecendo, mesmo com o contrato sendo estendido várias vezes.

Diante do impasse, Paes chamou o setor para discutir uma possível solução, quando o contrato com a SOD acabou, em fevereiro deste ano.

Algumas das incorporadoras convidadas a participar da conversa foram Tegra, Cyrela, Patrimar, SIG e Performance, além de entidades do setor como Ademi e Sinduscon.

Um executivo do setor presente na reunião disse ao Metro Quadrado que Paes prometeu que faria um projeto de lei para ampliar as áreas onde esse potencial pode ser usado – uma tentativa de corrigir o problema de falta de espaço que o mercado já tem vivido com os créditos gerados pelo Reviver Centro.

Por ora, o potencial do São Januário só pode ser utilizado em regiões específicas ao longo de eixos de transporte, como a Avenida Brasil, corredores de BRT e áreas da Barra e de Jacarepaguá, no entorno de avenidas como das Américas, Ayrton Senna e Prefeito Dulcídio Cardoso. 

Para seguir em frente com o novo decreto, Paes teria dito que precisa da certeza que os 280 mil metros quadrados seriam comprados todos de uma vez, seja por uma única empresa ou por várias unidas.

Algumas incorporadoras até demonstraram interesse em partes desse potencial, mas a demanda não chega nem perto dos metros colocados à venda. 

Entre os interessados, há quem queira usar o crédito no Clube Marapendi, uma das áreas mais valorizadas da Barra da Tijuca, e há uma negociação paralela em curso para viabilizar a venda do terreno. 

A solução de dividir o volume entre várias empresas, no entanto, não foi bem recebida.

“Construtoras não se reúnem. Nós não somos como as empresas de ônibus que se juntam para falar de preço. Como vou comprar um negócio que sei que meus colegas de incorporação vão estar fazendo ao mesmo tempo?,” disse um CEO.

Após o encontro, Wilson Borges estaria rondando as incorporadoras, afirmando que o contrato com o clube seguia válido e que qualquer negociação teria que passar por ele.

Apesar das críticas ao desenho da operação, a reputação do empresário é vista no setor como o principal entrave para a venda do potencial – inclusive de forma fatiada.

Enquanto não estiver claro se Borges está ou não na jogada, o mais provável é que o Vasco não veja a cor desse dinheiro.

“Todo esse imbróglio acontece porque mais uma vez o setor público tomou uma decisão sem escutar o setor imobiliário. Só foi pensado que o Vasco precisa do dinheiro, e o Vasco, mal assessorado, cometeu um erro estratégico básico, que foi colocar todos os ovos no mesmo cesto,” disse uma fonte do setor.