Metro Quadrado 
Prestes a entrar em vigor, a reforma tributária está provocando uma corrida entre proprietários de imóveis para transferir o patrimônio aos herdeiros antes que a tributação das doações fique mais salgada.
O motivo da pressa está nas mudanças nas regras do ITCMD – o imposto estadual cobrado sobre heranças e doações, que deve passar por aumento tanto nas alíquotas quanto no valor usado como base para calcular a cobrança.
A alteração mais relevante é que a reforma tornou obrigatória a cobrança progressiva desse imposto em todos os estados da federação, um modelo que só uma parte deles já adotava, como o Rio de Janeiro, onde a alíquota varia de 4% a 8%.
Já estados como São Paulo e Minas Gerais ainda cobram uma taxa única, independentemente do valor transmitido.
Mas o prazo que cada proprietário tem para correr com essa antecipação pode variar de estado para estado.
Embora a reforma esteja prevista para começar a valer no início de 2027, o novo ITCMD depende da aprovação da cada assembleia legislativa para começar a ser aplicado.
Em São Paulo, há um receio de que o ITCMD seja alterado já no ano que vem.
Há dois projetos em discussão: um deles, o PL 7/2024, prevê alíquotas progressivas de 2% a 8%, enquanto o PL 409/2025 propõe uma cobrança de 1% a 4%, mantendo o teto atual.
Além disso,quem tem imóveis em holdings familiares em São Paulo também está se antecipando ao fim de uma vantagem tributária que permite passar essas empresas aos filhos usando como referência o preço que as propriedades tinham quando foram compradas.
Um apartamento adquirido por R$ 100 mil e hoje avaliado em R$ 1 milhão, por exemplo, ainda pode entrar nessa conta pelo valor da compra.
A partir das novas regras, o cálculo terá de considerar quanto os bens valem atualmente, uma diferença que, para Alexandre Tadeu Navarro, sócio do Bicalho Navarro Advogados, pode pesar mais do que um aumento da alíquota.
A Secretaria da Fazenda do Estado de São Paulo já começou a exigir avaliações pelo preço de mercado em determinadas doações de cotas empresariais, mesmo sem uma alteração na lei estadual, segundo Navarro.
A cobrança abriu uma disputa com os contribuintes que ainda tentam aproveitar o critério anterior, como aqueles que conseguiram fazer a transferência em 2025.
“Quem fez a doação no ano passado tem segurança jurídica, enquanto quem fez este ano tem uma boa briga. Mas ainda faltam alguns meses e isso pode ser melhor do que não fazer nada,” disse Navarro ao Metro Quadrado.
Como a reforma foi aprovada em 2023, a corrida para se antecipar já havia ganhado força em 2025, quando o Brasil registrou 185.861 escrituras de doação de imóveis, o maior número anual da série histórica do Colégio Notarial do Brasil – 6,5% acima de 2024.
Desde 2020, o número cresceu em 59%.
Há até proprietários de outros estados que mudam seus domicílios fiscais para São Paulo para tentar aproveitar as condições mais vantajosas do estado, cenário que só é possível em caso de transferências de cotas empresariais das holdings, já que a doação direta de imóveis é tributada no estado onde o ativo está localizado.
“É uma oportunidade que a lei de São Paulo ainda oferece, que vários outros estados já não oferecem,” disse Hygoor Jorge, presidente da Comissão Nacional de Holdings e Gestão Patrimonial da OAB.
Dos dois projetos em tramitação, o que mais preocupa Hygoor é o PL 7/2024, que prevê elevar a alíquota máxima para 8%.
Mas ainda há tempo para os proprietários se anteciparem, já que um eventual aumento aprovado neste ano só poderá entrar em vigor após 90 dias. Se a aprovação ficar para 2027, a nova cobrança só poderá começar em 2028.
