Em Berlim, uma saída heterodoxa para a escalada dos aluguéis

BERLIM – Uma crise imobiliária sem precedentes levou os berlinenses a eleger, pela primeira vez, o Partido de Esquerda (Die Linke) para governar a cidade-estado – sob a promessa de estatizar imóveis de grandes investidores para tentar conter a escalada dos aluguéis.

A medida estaria amparada em um dispositivo nunca utilizado da Constituição alemã, mas enfrenta resistência do governo de Friedrich Merz e de investidores, que afirmam que a medida tornará Berlim (e o resto do país) não investível.

O chanceler tem dito que a proposta ameaça a propriedade privada e desencoraja investimentos, e prepara uma legislação federal para dificultar a estatização de imóveis pelos estados alemães. Mas, ao que tudo indica, a batalha está apenas começando.

Berlim mudou muito desde a queda do Muro.

Caracterizada como “pobre, mas sexy” nos anos seguintes à queda do Muro, por sua fragilidade econômica e força cultural, a capital alemã se tornou grande polo de tecnologia e serviços do país nos últimos anos, atraindo investidores e imigrantes. 

O problema, assim como em diversas outras cidades europeias, é que a oferta de moradia não cresceu como a demanda – resultando em um déficit de mais de 100 mil imóveis e em aluguéis que dobraram de preço desde 2014.

Também não ajuda o fato de a cidade ter vendido, na época de vacas magras, 200 mil apartamentos sociais à iniciativa privada.

Com isso, não é raro ver filas gigantes, de dar a volta no quarteirão, para visitar os parcos imóveis disponíveis no mercado; e apartamentos de um ou dois quartos com aluguéis de € 1.500.

A moradia foi o grande tema das eleições de 2026 em Berlim, e a população elegeu a proposta mais “ousada” para tentar resolver o problema.

A cidade-estado é governada por um parlamento com 153 representantes, sendo necessários 77 para alcançar a maioria e formar um governo.

O Partido de Esquerda teve 25,7% dos votos, conquistando 45 cadeiras e vencendo o pleito, mas não alcançou o número necessário para governar sozinho.

A legenda agora negocia uma coalizão com os partidos Social Democrata (SDU, 21 cadeiras) e Verde (Grünen, 25) para de fato chegar ao poder – e as conversas giram justamente em torno desse plano de habitação.

A proposta se apoia num referendo de 2021, em que os berlinenses votaram a favor de transferir grandes propriedades privadas para o setor público, e visa utilizar um artigo da Constituição alemã que possibilita a desapropriação de terrenos e outros ativos caso haja benefício público e compensação financeira aos donos dos imóveis.

Especificamente, a coligação estuda criar um teto de 10 mil imóveis por investidor e estatizar o excedente, indenizando as empresas em até € 16 bilhões, ou cerca de € 100 mil por apartamento, o que impactaria cerca de 150 mil imóveis, segundo o Financial Times. 

O eventual governo apresentaria a legislação em 2028 e a implementaria no ano seguinte.

Caso avance, a medida punirá grandes investidores tanto pela compensação abaixo dos preços dos imóveis, como pelo teto de indenização. Isso sem falar na insegurança jurídica.

As quatro principais donas de imóveis na cidade – Vonovia, Heimstaden, Adler e Covivio – perderiam pelo menos € 11 bilhões com a medida, mostram cálculos do FT.

Somente a Vonovia, proprietária de 130 mil apartamentos em Berlim, teria um prejuízo de € 8 bilhões.

O valor de mercado médio dos apartamentos da empresa é de € 170 mil, ou seja, os 120 mil imóveis que correm risco de estatização valem mais de € 20 bilhões. Com a regra proposta, no entanto, a Vonovia só seria compensada em € 12 bilhões.

Com o noticiário no radar, a ação da empresa recua 40% nos últimos 12 meses.

Já a sueca Heimstaden – que possui 20 mil apartamentos em Berlim, ou 15% do seu portfólio – pode perder € 1,5 bilhão de uma vez só.

Christian Fladeland, o co-CEO da empresa, disse à Bloomberg que o projeto tem poucas chances de avançar, mas não irá alocar mais capital na Alemanha enquanto a discussão estiver no radar.

“Se é assim que se legisla na Alemanha, trata-se de um destino inviável para investimentos”, ele disse. “Embora a proposta seja restrita a Berlim, acredito que há um impacto significativo na forma como se avalia o risco de investimentos estrangeiros diretos no país.”

O executivo disse ainda que a cidade tem disponibilizado poucos terrenos para novas habitações e não tem atraído capital privado para o setor, o que tem dificultado a diminuição do déficit habitacional.

O Governo Merz tem apelado ao bom senso dos estados alemães, questionando a viabilidade jurídica e constitucional da proposta. Mas também prepara uma lei federal para dificultar estatizações e, caso ocorram, exigir compensação às empresas pelo valor de mercado dos imóveis e em dinheiro.

Há também quem defenda que zonas do parque (e antigo aeroporto) Tempelhof, uma área de mais de 350 hectares aberta ao público em 2010, sejam utilizadas para a construção de novas moradias populares, assim como será feito no também ex-aeroporto Tegel.

A esquerda, no entanto, diz que o parque é um respiro para a cidade e não parece disposta a recuar do seu plano original.