Metro Quadrado 
A bonança que vive o mercado logístico está chegando também aos aeroportos brasileiros, após mudanças regulatórias destravarem o desenvolvimento de galpões dentro dos espaços aeroportuários.
Sete aeroportos concedidos já converteram ou estudam transformar áreas ociosas em galpões, segundo um levantamento da Urban Systems, empresa do Grupo Binswanger, que mapeou 15 projetos do tipo, com investimentos estimados em R$ 4,7 bilhões.
Já há um empreendimento entregue no maior aeroporto do País que exemplifica o tamanho do potencial desse mercado. Em Guarulhos, a pedida para locar um galpão dentro da área da concessão supera em três vezes as cifras vistas no restante da cidade.
O parque logístico do aeroporto foi desenvolvido pela Brookfield. A primeira fase – entregue em 2024 e vendida para o fundo GRU Logístico (GRUL11), da Icatu Vanguarda – foi locada a cerca de R$ 90 por m² e tem entre seus inquilinos Anjun, Mercado Livre, Latam e Azul.
Agora, a pedida para a última nave da segunda fase, entregue em agosto, é de R$ 130 por m², mais que o triplo de outros galpões da cidade, cuja média é de R$ 40 por m².
O prêmio contrasta com o histórico deste mercado, que caminhava na contramão do boom logístico dos últimos anos devido à falta de clareza sobre o destino dos ativos após o fim das concessões aeroportuárias, que costumam durar até três décadas.
Mas portarias editadas pelo governo desde a pandemia – a mais recente delas em 2025 – permitiram que as empresas pudessem continuar operando os galpões por um período superior ao das concessões para viabilizar o investimento.
“Vemos diversos aeroportos lançando empreendimentos em um momento bastante oportuno, porque são bem localizados e podem ser uma alternativa para last mile” Simone Santos, a sócia-diretora da Binswanger Brazil, disse ao Metro Quadrado.
Para a Binswanger, a melhora na eficiência operacional por estar dentro do aeroporto faz com que a conta feche para as empresas e dá margem para continuar elevando os preços.
“Há um ganho de escala gigantesco, especialmente para atividades como produtos perecíveis e remédios,” disse Simone.
“A mercadoria que voa tem que sair muito rápido do sítio aeroportuário porque é de alto valor agregado, para não ficar muito tempo com custo armazenado,” disse André Cruz, sócio-diretor da Urban Systems.
Segundo a Urban, o aluguel representa apenas 6% do custo logístico total para as empresas, enquanto transporte e estoque concentram 89%. Ou seja, um galpão três vezes mais caro em Guarulhos se paga ao encurtar o frete e reduzir o estoque.
Além de Guarulhos, outros seis aeroportos também já estão convertendo áreas ociosas em galpões. Em Brasília, por exemplo, a Log opera 63,6 mil m² no sítio aeroportuário com vacância zero.
Em Campinas, o Mercado Livre contratou um built-to-suit de 464 mil m² – na maior locação de galpão do Brasil – em frente ao Aeroporto de Viracopos.
Em Recife, a concessionária Aena tem um plano imobiliário para desenvolver 543 mil m² ociosos e o chamamento é para condomínios logísticos.
“Todos os aeroportos inseridos o mais próximo possível das grandes cidades têm essa grande vocação, seja para importar, exportar ou para logística de last mile,” disse a sócia da Binswanger.
