Metro Quadrado 
Depois de anos de espera, o projeto para transformar um histórico convento do Ipiranga em um empreendimento residencial de luxo vai finalmente sair do papel.
Tombado pelo Conpresp em 2007, o antigo Noviciado Nossa Senhora das Graças vai passar por um retrofit para dar origem ao Alma Mater, um projeto da Alfa Realty cujas obras começam neste semestre.
O imóvel foi adquirido em 2015 pela incorporadora, que no início do trabalho gastou um bom tempo fazendo uma pesquisa histórica e um diagnóstico da edificação.
Além disso, a empresa precisou correr com todas as exigências que envolvem o retrofit de um imóvel tombado, passando por custos imprevisíveis e um cronograma sujeito às descobertas feitas durante o restauro.
Paralelamente, a Alfa avaliou diferentes possibilidades de uso para o conjunto, antes de optar pelo residencial.
O empreendimento representa uma das maiores intervenções de retrofit residencial já propostas para um imóvel histórico em São Paulo – e tudo começou em 2015, quando as irmãs salesianas convidaram Eudoxios Anastassiadis, o dono da Alfa Realty, para estudar a viabilidade de novos usos para o antigo noviciado.
“Quebrei o cofrinho e comprei. Me chamaram de louco porque era um projeto totalmente diferente, com prazos e estrutura de custos desconhecidas, mas sempre acreditei no valor de um imóvel histórico,” Anastassiadis disse ao Metro Quadrado.
Antes de encarar o desafio do Alma Mater, o empresário já havia participado de projetos de retrofit de edifícios históricos em São Paulo e no Rio de Janeiro. Também liderou o restauro da sede da Sociedade Beneficente União Fraterna, na Lapa, da qual hoje é presidente.
Para ele, o projeto no Ipiranga sinaliza o começo de uma nova abordagem em relação aos imóveis protegidos pelo patrimônio histórico.
“Espero que o Alma Mater seja um marco na mudança da mentalidade do mercado e de seus investidores. Que daqui alguns anos tenhamos centenas de projetos desse tipo,” afirmou.
Desenhado pelo arquiteto italiano Domenico Delpiano e implantado em um terreno doado pelo conde Vicente de Azevedo, o antigo Noviciado Nossa Senhora das Graças foi inaugurado em 1924.
O edifício é um dos exemplares da arquitetura eclética de inspiração neoclássica em São Paulo e integra o eixo histórico do bairro, nas proximidades do Museu do Ipiranga e do Parque da Independência.
Com corredores amplos revestidos de ladrilho hidráulico, vitrais originais, mármores e colunas ornamentadas, o antigo convento preserva um estilo arquitetônico anterior ao modernismo.
Durante décadas, serviu para a formação das irmãs salesianas e para as iniciativas sociais da congregação na região. Em 1979, tornou-se sede da Universidade São Marcos, que encerrou as atividades em 2012. Desde então, permaneceu vazio até ser adquirido pela Alfa Realty três anos depois.
Após avaliar a estado do imóvel, a incorporadora deixou os estudos sobre o conjunto a cargo do escritório Ambiência Arquitetura e Restauro, enquanto o Estúdio Sarasá conduziu o trabalho de conservação dos elementos originais.
Vitrais, ornamentos, ladrilhos hidráulicos, esquadrias de madeira e ferro e argamassas passaram por restauro. Toda a estrutura original da cobertura precisou ser refeita.
Em 2023, a arquiteta mexicana Sol Camacho, do escritório Raddar Arquitetura, especializado em retrofits e preservação do patrimônio, assumiu o projeto de arquitetura e retrofit do empreendimento.
Em vez de reproduzir uma linguagem histórica, Camacho e sua equipe propuseram uma intervenção contemporânea que acrescenta uma nova camada à arquitetura existente. “Queremos somar um novo capítulo à história deste edifício,” a arquiteta disse ao Metro Quadrado.
Além da intervenção na construção, Camacho previu dois novos volumes implantados nas laterais do terreno. Com a mesma altura do edifício original, os prédios adjacentes respeitam a escala das construções históricas do entorno e preservam o protagonismo do antigo noviciado.
A arquiteta também manteve a permeabilidade visual do conjunto por meio de amplas janelas que dialogam com os formatos das aberturas no edifício original. “Nossa proposta foi criar uma arquitetura que acolhe quem passa, transformando o movimento interno em uma extensão da própria calçada,” disse.
Ao todo, o empreendimento terá 51 apartamentos, entre unidades instaladas no edifício histórico e distribuídos nos dois novos anexos.
Como a proposta preserva as características da construção original, não existem unidades padronizadas. Cada apartamento terá planta e metragem próprias, variando de 30 m² a 340 m², definidas a partir da arquitetura existente.
O projeto também prevê áreas abertas ao público, como algumas lojas, restaurantes e uma biblioteca. Outro destaque será o clubhouse instalado na antiga capela, que deverá receber eventos culturais.
Os interiores das áreas comuns serão assinados pelo arquiteto Marcelo Salum, que buscou desenvolver um projeto em harmonia com a arquitetura original do conjunto.
Já o paisagismo – assinado por Felipe Mascarenhas e Flávia Tiraboschi – recupera referências dos jardins originais do antigo convento. As áreas verdes também fazem parte do tombamento e orientaram o desenvolvimento do trabalho.
Nos últimos anos, inclusive, a incorporadora abriu o edifício para exposições de arte e eventos culturais, permitindo que o público – e principalmente a vizinhança – acompanhasse o processo de recuperação de perto.
Para lançar o empreendimento, no dia 15 de agosto, a Alfa Realty vai abrir mais uma uma exposição, desta vez, intitulada Camadas. A ideia é discutir toda a saga de recuperação do edifício e os bastidores do projeto arquitetônico.
A incorporadora estima que o investimento total no empreendimento seja de cerca de R$ 60 milhões, enquanto o VGV deve ficar em R$ 130 milhões.
As unidades serão comercializadas a partir de R$ 20 mil por metro quadrado – acima da média da região. Os apartamentos localizados no edifício histórico, porém, terão valor cerca de 10% superior ao das unidades nos novos blocos.
Segundo a Alfa Realty, metade das unidades já foi vendida e as obras têm previsão de conclusão em 2028.
Na avaliação de Anastassiadis, o Alma Mater mostra que imóveis tombados podem ser transformados em empreendimentos sem perder seu valor histórico.
“São Paulo tem centenas de imóveis tombados que podem representar oportunidades. Só falta a economia melhorar e a taxa de juros ser mais palatável,” diz.
