Metro Quadrado 
Algumas das maiores incorporadoras do Minha Casa Minha Vida estão recorrendo mais ao chamado pró-soluto, o financiamento que concedem diretamente ao cliente para completar o valor da venda – um reflexo da menor disponibilidade de FGTS aos compradores.
O movimento virou um ponto de preocupação para analistas e investidores porque adiciona uma camada de risco às empresas em um momento de maior endividamento das famílias e piora da inadimplência.
Na Plano&Plano, por exemplo, o pró-soluto correspondeu a algo entre 7% e 8% do valor vendido pela empresa nos últimos três anos, mas pode terminar 2026 perto de 12%, segundo a companhia.
A carteira somava R$ 696 milhões no fim de junho, 38% a mais que um ano antes. O crescimento foi puxado principalmente pelas parcelas que serão quitadas durante a obra: o pró-soluto pré-chaves aumentou 53%, para R$ 418 milhões.
Já no pós-chaves, onde o risco é maior, porque o comprador já recebeu o apartamento, a alta foi de 20%, para R$ 278 milhões.
“Nos últimos cinco anos, são menos clientes com capacidade de usar o FGTS para financiar seu imóvel, então as empresas acabam usando mais o pró-soluto,” o CFO João Hopp disse na última call de resultados.
A Plano&Plano também aumentou o pró-soluto para conseguir vender para clientes mais comprometidos financeiramente sem recorrer a descontos, disse o Santander em um relatório.
“Esse cliente não tem poupança e, se ele não tem os programas estaduais para dar a entrada ou acesso ao subsídio de complemento, é muito difícil comprar o imóvel, então o pró-soluto é a forma que as empresas encontraram para viabilizar,” Fanny Oreng, a head de real estate equity research do banco, disse ao Metro Quadrado.
Além disso, as empresas se sentiram mais à vontade para aumentar o pró-soluto porque não imaginavam que os juros ficariam altos por tanto tempo, o que aumentou o endividamento da população.
Na Tenda, o pró-soluto pós-chaves – que representa 85% do pró-soluto total – subiu para 9,9% do VGV no segundo tri, de 6,6% um ano antes, e o saldo de atrasos superiores a 90 dias cresceu 46% no intervalo.
O caso da empresa levou o Itaú BBA a ouvir de investidores uma maior preocupação com o indicador, já que a empresa poderá ter que aumentar as provisões para cobrir eventuais perdas.
“É um recurso que não tem garantia nenhuma. As empresas ficam expostas a isso também,” o analista Elvis Credendio disse ao Metro Quadrado.
Nesse cenário, já há um esforço das companhias para diminuir o nível de exposição ao pró-soluto.
Na MRV, o pós-chaves já teve uma redução de 0,5% no último ano, para R$ 1,96 bilhão, enquanto no pré-chaves a queda foi mais forte, de 10%, para R$ 1,67 bilhão.
A Plano&Plano também tem buscado reduzir a participação do pós-chaves na carteira de pró-soluto, que caiu de 60% para 40% nos últimos três anos.
E a Tenda disse esperar que o pró-soluto pós-chaves volte para algo entre 7% e 8% do VGV.
Ainda assim, o Santander vê a possibilidade de esse tipo de crédito pesar sobre a velocidade de vendas do MCMV nos próximos meses.
“O que vamos ver nessa discussão de pró-soluto é um funil muito maior para fazer a mesma venda. Vão ser precisos muito mais clientes,” disse Fanny.
Se esse cenário macro persistir, o banco já considera um bom resultado manter a velocidade de vendas nos níveis atuais.
E, se as vendas perderem ritmo, as incorporadoras podem acabar lançando menos do que planejavam no início do ano.
Mesmo com o risco maior, Fanny considera praticamente inviável que as incorporadoras deixem de usar esse crédito e vê algo em torno de 10% do preço do imóvel como um patamar mais confortável. E até 15% ainda está aceitável, ela diz.
