Metro Quadrado 
Para comprar um prédio antigo no Leblon, a TGB Imóveis e a SIG Engenharia fizeram uma oferta clássica aos proprietários dos apartamentos: pagamento à vista ou uma unidade futura no edifício que será erguido naquele terreno.
Quase todos preferiram a troca.
A permuta sempre fez parte deste tipo de negociação, por vezes como uma estratégia da incorporadora para evitar o desembolso de capital no início do projeto, mas agora há também um desejo maior dos proprietários, em São Paulo e no Rio, de seguir tendo um imóvel naquele endereço.
E o avanço dos aluguéis de curta duração, em especial na Zona Sul carioca, tem estimulado essa opção, já que vários dos apartamentos antigos já eram usados para renda.
Em prédios que precisam ser adquiridos apartamento a apartamento, a troca, antes acertada com um ou outro dono, já chega a envolver metade do condomínio – e em alguns casos a maioria dos imóveis.
“Os proprietários sabem que no prédio novo o aluguel vai ser duas ou três vezes maior,” Guili Chor, o diretor da TGB, disse ao Metro Quadrado.
Quando o apartamento antigo já era usado para renda, a permuta pode envolver até mais de uma unidade no novo empreendimento: a SIG, por exemplo, já negociou um imóvel de 120 m² por três de 40 m².
“Com o mercado de short stay de hoje, a renda de uma única unidade menor já bate a do apartamento antigo,” disse Schalom Grimberg, o sócio-fundador da SIG.
Na Lux, tem sido comum que os próprios proprietários sejam os primeiros a propor a troca.
O CEO Bruno Alves disse que isso acontece principalmente nos endereços mais disputados, onde vender pode significar perder a chance de continuar naquela área, já que a oferta de imóveis novos é pequena, e os preços dos lançamentos ficam muito acima dos valores dos prédios antigos.
Para evitar que a escolha da unidade abra uma nova rodada de negociação, a incorporadora costuma manter a metragem e o andar do apartamento antigo no novo projeto.
“Nós encontramos de tudo: pessoas que não querem vender, que já têm idade, têm dificuldade de se mudar, pessoas que realmente precisam do dinheiro, então vamos fazendo um mix para tentar equalizar todo mundo,” disse Bruno.
Para os proprietários, a troca pode render mais do que receber o pagamento à vista. No alto padrão, o valor oferecido em imóveis pode ser quase o dobro do que a incorporadora pagaria em dinheiro, segundo Renato Galvão, diretor de novos negócios da Benx.
A incorporadora já comprou quatro prédios em São Paulo, sendo dois nos Jardins e dois no Itaim Bibi, para demolir e construir novos empreendimentos.
Há negociações em que a permuta chega a representar até 50% do custo de aquisição do terreno.
A companhia negocia agora outro edifício na Vila Nova Conceição, em que a maioria dos donos quer receber unidades no novo prédio.
E em tempos de juros altos, a permuta se tornou ainda mais conveniente para as incorporadoras, já que o mercado tem encontrado dificuldades para captar recursos. No entanto, para que a operação seja lucrativa, a conta depende de quanto é possível construir ali.
Alguns dos prédios que entram nessas negociações foram erguidos em décadas em que o potencial construtivo era menor do que o permitido hoje.
“Aí essa conta começa a fazer sentido. É bom negócio demolir um prédio que permitia construir duas vezes ou uma vez e meia a área do terreno e fazer um de quatro vezes,” disse Renato.
