Metro Quadrado 
Em São Paulo, cinco bairros concentram mais da metade do estoque de imóveis de médio e alto padrão da cidade, segundo o Itaú BBA.
Com a velocidade de vendas em queda em ambos os segmentos, o número de unidades prontas na prateleira das incorporadoras está em alta e já chega a 20 meses no alto padrão e a 15 na média renda.
Moema, bairro tradicional da Zona Sul de SP, lidera a lista com R$ 11 bilhões em estoque, o que corresponde a 17% do total da capital paulista.
“Moema tem muito projeto que é commodity para a região, que oferece a mesma proposição de valor para o cliente. É aí que mora o risco do setor e da incorporação,” disse Elvis Credendio, analista de real estate do Itaú BBA.
Mas o analista diz que há exceções para projetos considerados únicos ou em quadras especiais do bairro, como é o caso de empreendimentos lançados recentemente por Cyrela e Lindenberg que venderam bem.
“A escassez tem o seu valor, então um projeto muito especial com as amenities certas vai acabar sendo absorvido.”
Na sequência aparece o Jardim Paulista, outra região tradicional para o mercado de alto padrão, com R$ 7 bilhões em estoque e 11% do total.
Também há bairros considerados mais “boêmios” na lista. Pinheiros e Vila Mariana têm estoques no patamar dos R$ 6 bilhões e representam cerca de 10% do total cada um.
Completa o ranking o Itaim Bibi, bairro em que está localizada a Avenida Faria Lima e as sedes de dezenas de empresas nacionais e internacionais do setor financeiro, o que estimula a oferta residencial na região. O estoque por lá é de R$ 5,9 bilhões, o que corresponde a 9,1% do total.
O excesso de oferta no médio e alto padrão já é considerado um dos principais riscos para as incorporadoras.
Na média renda, que é o mercado mais afetado pela alta dos juros, o baixo affordability reduz o apetite dos potenciais compradores.
A velocidade de vendas do segmento hoje está no patamar dos 40%, contra 50% no final do ano passado.
Já o alto padrão foi considerado por muito tempo um porto seguro para as incorporadoras, pois esse público é pouco afetado pelo cenário macro.
Mas a decisão de concentrar os lançamentos no segmento levou a um aumento da oferta em um momento no qual está mais difícil convencer os consumidores a retirar o dinheiro das aplicações financeiras e imobilizar o capital em imóveis.
