Metro Quadrado 
Nos Estados Unidos, poucos grupos serão mais afetados pela alta dos juros do que os investidores em imóveis residenciais para aluguel.
Os landlords têm uma conta de mais de US$ 1,8 trilhão em dívidas para os próximos dez anos, segundo levantamento da Mortgage Bankers Association publicado no Wall Street Journal.
Com a alta de 25 pontos-base na taxa de juros americana anunciada na semana passada, essa dívida deve ficar ainda mais cara.
Entre este ano e 2028, cerca de US$ 757 bilhões em empréstimos para esses investidores irão vencer, o maior volume entre todos os segmentos de imóveis.
Deste total, quase US$ 300 bilhões vencem em 2026, depois de um 2025 recorde, com US$ 310 bilhões, o maior valor de vencimentos em um único ano desde que a associação começou a acompanhar o setor.
Outros US$ 223 bilhões vencem no ano que vem e o restante em 2028.
Estes empréstimos precisam ser pagos em um momento de baixa no mercado de aluguéis em muitas cidades americanas, o que aumenta a pressão por refinanciamentos.
Na média nacional, os valores dos apartamentos caíram cerca de 3,5% no último mês e estão mais de 20% abaixo do pico de 2022, segundo a empresa de pesquisa de mercado Green Street. Esse cenário se tornou um desafio para quem investiu forte na época da pandemia.
Entre 2020 e 2021, com os juros dos financiamentos de apartamentos em mínimas históricas, de cerca de 3%, os imóveis residenciais se tornaram um dos investimentos mais procurados do mercado – especialmente em um momento em que escritórios e varejo sofriam com os lockdowns.
A onda de novas construções durante a pandemia, concentrada no Sunbelt, inundou cidades como Phoenix, Denver, Atlanta e Austin de apartamentos de luxo sem gente suficiente para ocupá-los. Agora, muitos dos proprietários se preparam para vender os imóveis com prejuízo ou reestruturar o financiamento para aumentar o número de parcelas.
Por anos, investidores em imóveis residenciais sobreviveram porque credores estendiam os prazos na esperança de que os aluguéis voltassem a subir e o Fed cortasse os juros, o que não aconteceu.
Com a alta dos juros, os proprietários agora precisam refinanciar as dívidas com taxas cerca de duas vezes maiores que as de cinco anos atrás, quando muitos desses empréstimos foram feitos.
Nem mesmo os grandes players do mercado escapam dessa realidade. Em junho, a Blackstone deixou de pagar um empréstimo de US$ 90 milhões da Ares Real Estate, de um prédio no norte de Dallas comprado em 2021.
Em alguns casos, problemas financeiros dos proprietários podem ser má notícia para os inquilinos. Para quitar os empréstimos, os donos de apartamentos podem tentar aumentar os aluguéis, criar taxas ou até mesmo protelar manutenções.
A pressão dos preços também está provocando uma onda de consolidação no setor. Em maio, as gigantes de gestão de imóveis residenciais AvalonBay e Equity Residential acertaram uma fusão de US$ 69 bilhões sob a justificativa de que o movimento visava reduzir a dependência de empréstimos.
O cenário fez com que a taxa de inadimplência em empréstimos feitos para imóveis residenciais subisse de 1% em outubro de 2023 para 7,1% neste ano, a maior alta entre os principais tipos de imóvel, segundo um relatório do Morgan Stanley.
