Metro Quadrado 
Os próprios gaúchos reconhecem que as praias do Rio Grande do Sul deixam a desejar em comparação às de outros estados.
O mar às vezes adquire uma cor de chocolate, e a água é gelada na maior parte do ano.
Ainda assim, o litoral de Xangri-lá, localizado a uma hora e meia de Porto Alegre, está vivendo um novo boom imobiliário, impulsionado por gaúchos que se cansaram de Balneário Camboriú e querem viver o que o produto local tem de melhor: o networking.
A cidade já é há décadas o destino de veraneio da elite porto-alegrense, mas agora há também uma nova demanda vindo do interior do Rio Grande do Sul: são os que estão abandonando as praias de Santa Catarina em razão da própria expansão que viveu o litoral do estado vizinho, que piorou o trânsito até lá e mudou o perfil dos frequentadores.
Antes do boom de BC e adjacências, os gaúchos do interior – da serra ou da fronteira – podiam levar sete horas para chegar ao litoral catarinense, só duas a mais do que para Xangri-lá, o que compensava o esforço.
Agora, como o número de carros indo para lá se multiplicou, e a estrada não foi ampliada, o tempo de trânsito já pode chegar a 12 ou 13 horas.
Além disso, BC e suas praias vizinhas pegaram fama de destino de “novo rico”, um perfil que não dá match com as famílias tradicionais do Rio Grande do Sul.
“Esse público passou então a preferir Xangri-lá, não pela praia, mas pelo networking e o convívio que esses condomínios oferecem,” Fabiano Braga, um dos maiores corretores da região, disse ao Metro Quadrado.
Pelas suas restrições urbanísticas, Xangri-lá cresceu como uma cidade de condomínios de casas, um contraste com os arranha-céus de BC. Só no ano passado, a cidade somou R$ 1,7 bilhão em vendas de imóveis, um crescimento de 75% em relação a 2020, segundo dados do Sinduscon-RS.
A vizinha Capão da Canoa, que tem atraído empreendimentos que já não encontram mais espaço em Xangri-lá, dobrou o mercado no mesmo período, saindo de R$ 1 bi para R$ 1,9 bi em vendas.
O aumento da demanda impulsionou os lançamentos: só Xangri-lá tem lançado cerca de R$ 1 bi por ano, uma ritmo que não se via antes da pandemia.
De todos os condomínios da região (Xangri-lá e municípios vizinhos), 50% foram lançados de 2020 para cá. E nos últimos seis anos, a valorização média dos imóveis de Xangri-lá foi de 164% ao ano, segundo dados da imobiliária de Fabiano.
O corretor estima que ainda há mais 20 empreendimentos para serem lançados nos próximos anos, o que deve adicionar 6 mil imóveis à região.
Xangri-lá começou a ser um destino de veraneio para famílias de Porto Alegre em meados do século passado.
No início, as casas sofriam furtos por estarem vazias na maior parte do ano, e até por isso os proprietários montavam a mobília com itens velhos e de segunda categoria, já contando que iriam perdê-los.
Mas o crime cresceu com o tempo, e então as famílias passaram a ser vítimas de assaltos à mão armada, o que abriu espaço para os condomínios fechados, levando a cidade a se tornar uma das mais horizontais do Brasil.
Xangri-lá cresceu tanto que se tornou um dos poucos municípios do País que tem mais imóveis do que gente. São 23,1 mil residências, enquanto os habitantes somam 16,5 mil, segundo o último Censo.
Como as praias do Rio Grande do Sul não costumam atrair turistas de outros estados, as casas raramente são anunciadas em plataformas de short stay. Os frequentadores são de fato os donos dos imóveis, que pouco vão ao mar e preferem aproveitar a estrutura de lazer dos condomínios, onde acontece o network.
“É como se cada condomínio fosse uma praia,” Leandro Melnick, o CEO da maior incorporadora do estado, disse ao Metro Quadrado.
A Melnick, mais conhecida pelos edifícios residenciais que incorpora em Porto Alegre, também tem apostado em condomínios de casas no litoral gaúcho, com foco no altíssimo padrão, em uma sociedade com a urbanizadora Arcádia que já dura 11 anos.
A região de Xangri-lá representa 40% do que as duas empresas lançaram juntas desde então. Um dos empreendimentos, o Raro, foi vendido totalmente em apenas nove segundos por meio de uma plataforma.
Fábio Sclovsky, o fundador da Arcádia, diz que os condomínios fechados com lazer se tornaram uma espécie de “réplica artificial” do que as famílias tinham no passado, antes da criminalidade disparar, quando se podia deixar as crianças sozinhas na rua sem preocupações.
“Os pais revivem com os filhos aquilo que eles tiveram,” ele disse.
E os próprios jovens, quando já adolescentes, também fazem o seu “networking”.
“As famílias com filhos que estudam em boas escolas privadas dificilmente não passam o verão em Xangri-lá, porque é lá onde os filhos se encontram e fazem as festas,” disse Leandro.
Segundo os dois sócios, a cidade também tem atraído uma quantidade maior de pessoas que estão indo para morar, em vez de apenas passar o verão, ainda como consequência da pandemia, quando muita gente passou a ter outras prioridades para escolher onde se instalar, e também um reflexo das restrições de Porto Alegre para condomínios de casas.
Uma das cidades mais verticais do País, a capital gaúcha praticamente não tem espaço para a construção de condomínios horizontais, o que leva para o litoral a demanda de quem quer morar em casa.
“E o novo Plano Diretor de Porto Alegre torna essa tendência quase irreversível,” disse Leandro.
Uma consequência dessa demanda por moradia é que a cidade está passando por um desenvolvimento imobiliário que inclui a chegada de colégios e hospitais, e até um senior living, que está sendo desenvolvido pela ABF.
E uma das vantagens de o mar não ser um grande atrativo é que os condomínios podem ser construídos para dentro da cidade, e muitos são feitos em torno de lagos.
Nos condomínios, as incorporadoras apenas fazem o loteamento e a infraestrutura. A construção da casa fica por conta do comprador, que pode ser alguém que compra para uso próprio ou um investidor que vai construir para revender. Por ano, são cerca de 400 imóveis construídos.
Fábio, da Arcádia, diz que o boom de Xangri-lá também tem atraído incorporadoras de fora que estão tentando se aventurar no mercado local, e que isso já tem gerado um ponto de atenção para a oferta, mas ainda não há o receio de um excesso.
Uma das razões para isso é o fato de que os condomínios horizontais impõem dificuldades para aprovação de terrenos que criam barreiras ao mercado.
“Esse movimento já aconteceu duas ou três vezes no passado, e nunca tivemos uma bolha,” disse Leandro.
