Opinião/ Minha Casa Minha Vida: o novo concorrente do médio padrão

Durante uma década, política habitacional e mercado livre ocuparam faixas de preço que quase não se tocavam.

Uma servia o comprador que o crédito privado não alcançava, enquanto o outro servia quem não precisava de subsídio.

Essa separação acabou, e não por acidente: foi decisão de desenho do programa, tomada em portaria, com orçamento anunciado e teto de renda publicado.

Com as recentes medidas que ampliaram o alcance do Minha Casa Minha Vida – como a criação da Faixa 4 (voltada a quem tem renda familiar mensal de até R$ 13 mil) e o aumento do teto da Faixa 3 –, o programa passou a concorrer com os empreendimentos destinados à classe média e que operam sem subsídios.

Essa dinâmica é perceptível nos dados de lançamentos no Brasil.

Nos 12 meses encerrados em março, os lançamentos residenciais (de qualquer segmento) cresceram 13,6%, mas 164.562 das 191.376 unidades lançadas – ou 85% do total – são do Minha Casa Minha Vida, segundo dados da Abrainc e da Fipe.

Já o médio e alto padrão respondeu por uma fatia bem menor no período – 26.814 unidades –, uma alta tímida no volume, de 3,4%, e uma queda de 1,4% no valor lançado em termos reais.

No médio e alto padrão, o valor médio de uma unidade lançada caiu de R$ 1,085 milhão para R$ 956 mil, descontada a inflação.

Isso significa que o que está sendo lançado hoje é menor e mais barato do que era um ano atrás.

A mecânica por trás disso é simples e pouco discutida.

Existe um custo mínimo de metro quadrado abaixo do qual não se constrói: estrutura, instalações, esquadrias, elevador, um acabamento que sobreviva à entrega. 

Esse custo subiu 6,71% em doze meses até junho, medido pelo INCC-M.

Além disso, a capacidade do comprador de pagar uma prestação diminuiu, dado que a Selic segue em patamar elevado há anos (hoje em 14,25%).

Quando o preço do metro quadrado não cede e a prestação é o limite, sobra uma variável para ajustar: a área.

Só que encolher tem um limite. Abaixo de certo tamanho o produto para de servir ao propósito, e o ajuste precisa migrar para o preço do terreno ou para a margem da incorporadora.

No Brasil esse piso é mais alto do que parece, porque abaixo dele o comprador migra para o Minha Casa Minha Vida, que entrega mais área pela mesma prestação.

Em uma análise dos dados do FGTS, já é possível notar que as faixas 3 e 4 (as mais próximas do médio padrão) estão dominando as contratações.

Segundo levantamento feito pelo Abrainc no sistema do FGTS, o MCMV como um todo fechou o primeiro semestre de 2026 com 349 mil unidades contratadas e R$ 79,4 bilhões, altas de 21% e 29% sobre o mesmo período de 2025.

Mas é a composição desse crescimento o que importa. A Faixa 4 saiu de R$ 700 milhões para R$ 6,1 bilhões em um semestre, enquanto a Faixa 3 cresceu 47%.

Vale lembrar que as faixas 3 e 4 são aquelas em que o incentivo está na taxa de juros, enquanto nas faixa 1 e 2 o benefício é um desconto no valor do imóvel.

A projeção é que o total de descontos concedidos pelo programa termine 2026 em R$ 11,46 bilhões, praticamente o mesmo dos R$ 11,7 bilhões de 2025.

As faixas que recebem desconto cresceram 8% no semestre. Já as que entram apenas com taxa subsidiada cresceram 73%.

E o público que está comprando essas unidades com taxas subsidiadas é exatamente aquele que a incorporadora de médio padrão tenta financiar a taxa de mercado.

Some-se a esse cenário o mercado de usados. Dentro da Faixa 3, o financiamento de imóveis de segunda mão saltou de R$ 1,1 bilhão para R$ 9,7 bilhões, passando de 6% para 35% da faixa.

O produto novo de entrada do médio padrão hoje concorre com todo o estoque usado da cidade, financiado a taxas que o comprador do produto novo não consegue acessar.

Em vez de esperar o comprador descer até ele, o programa subiu.

Para quem estrutura capital, isso tem uma tradução direta.

O indicador de vendas sobre oferta do Minha Casa Minha Vida está em 27,6%, enquanto o do médio e alto padrão está em 20,3%. Sete pontos de diferença em um indicador trimestral que mede quanto do estoque disponível foi vendido em três meses.

Traduzido em estoque, a diferença é vender o mesmo prédio em 14,8 meses em vez de 10,9. Quase quatro meses a mais de obra carregada, de despesa financeira e de exposição a distrato, que no médio e alto padrão já está em 17,8% das vendas, 3,2 pontos acima de um ano atrás.

Erro de premissa quase nunca é diagnosticado como erro de premissa. Ele chega disfarçado de cronograma de vendas que não se cumpre, de aporte não previsto no vigésimo mês, de CRI renegociado com o investidor que bancou a obra acreditando em outra curva de absorção.

O mercado vai passar os próximos trimestres discutindo quando a Selic cai e quanto o crédito melhora. É uma discussão incompleta.

A queda de juros vai aliviar a prestação, mas não devolve o tamanho do apartamento nem reduz o distrato. Esses números apontam para um produto desenhado a partir de uma restrição financeira, sem que a demanda para aquele tamanho tenha sido verificada. Quando a restrição afrouxar, o estoque de 14,8 meses continuará onde está, com o tamanho que tem.

E o afrouxamento que já está em curso vem de outro lugar. O orçamento do Minha Casa Minha Vida para 2026 subiu de R$ 174 bilhões para R$ 207 bilhões com o reforço extraordinário do Fundo Social do Pré-Sal.

O crédito que está barateando é o do concorrente.

Ao mercado que incorpora para o médio padrão, resta calcular qual o maior apartamento que esse comprador, nessa região, consegue financiar hoje, e se o produto ainda funciona nesse tamanho.

Rodrigo Rocha é sócio da OSPA, uma empresa de desenvolvimento imobiliário e urbano, e do Instituto Cidades Responsivas.