Enquanto o restante do mercado imobiliário dos Estados Unidos sofre com as altas taxas de juros, Miami bateu um novo recorde de vendas entre compradores de luxo.

O número de imóveis vendidos por mais de US$ 10 milhões nos condados de Miami-Dade, Broward e Palm Beach chegou a 212 no primeiro tri, a maior quantidade para o período e quase o dobro dos 111 registrados um ano antes, o recorde anterior, segundo um levantamento da ISG World, o braço de dados e venda da DaGrosa Capital. 

Já as vendas de imóveis acima de US$ 30 milhões dobraram de 14 para 31.

Por trás desse momento está a chegada de moradores high-net worth que buscam aproveitar o cenário fiscal estável e favorável da Flórida, que não cobra imposto de renda estadual, e dos quais muitos estão fugindo de estados onde há movimentos para a taxação de bilionários, como Nova York e Califórnia.

“Esse é um realinhamento estrutural onde o capital global escolheu Miami para viver. O primeiro que fez essa mudança e abriu caminho para grandes nomes virem para cá foi o Ken Griffin da Citadel,” Antonio Primo, sócio sênior da DaGrosa Capital Partners, disse ao Metro Quadrado.

A migração de capital pode ser vista nos dados da receita federal americana. A Flórida foi o estado que mais captou renda líquida por transferência entre estados desde a pandemia: US$ 21 bilhões. No outro extremo, Califórnia (-US$ 11,9 bilhões) e Nova York (-US$ 9,9 bilhões) foram os que mais perderam.

Em 2025, a Flórida bateu recorde de crescimento populacional diário, com 1.350 novos moradores por dia, também superando o recorde anterior, de 1.280, registrado em 2024. 

Uma das vantagens da chegada desse cliente de alto padrão é que ele não depende de financiamento para comprar os imóveis, reduzindo o impacto dos juros elevados.

“Em 2025, 40% das transações imobiliárias que aconteceram em Miami, seja de casas ou de apartamentos, foram em cash,” disse Primo. “É um comprador que não está dependendo de financiamento, se os juros estão altos e vão esperar abaixar. O novo morador de Miami não está preocupado com isso.”

Com esse novo público, aumentou também a demanda por amenities.

Segundo o relatório da ISG World, condomínios construídos entre 2000 e 2010 tinham em média 743 m² de áreas de uso comum. Os lançados entre 2012 e 2020 chegavam a 2.323 m². Já os construídos desde 2021 têm em média 4.645 m² de área de lazer e serviços, o equivalente a um resort completo dentro do próprio condomínio.

São espaços destinados a centros de crioterapia, salas de tratamento com luz infravermelha, banheiras de gelo, simuladores esportivos, salas de podcast, jardins zen, quadras de padel e pickleball, spas, academias e piscinas.

O mercado de luxo só não está crescendo mais porque a oferta não tem acompanhado a demanda, um reflexo da escassez de terrenos para novos projetos.

No mercado de casas, o estoque ativo recuou de 16.552 unidades no 1º trimestre de de 2025 para 13.993 nos três primeiros meses deste ano.

E desse total, apenas 141 imóveis são as chamadas Casas “A” – em localizações premium, de frente para o mar e que custam em média US$ 36 milhões – e outros 2.001 imóveis são de Casas “B” – também em localizações premium, mas a uma média menor, de US$ 13 milhões.

A oferta de apartamentos até tem crescido, mas com outro desafio: menos de 10% dos imóveis listados têm menos de 10 anos, um problema na hora de atender às exigências dos novos moradores da cidade.

Os apartamentos novos a leste da rodovia I-95 – mais próximos do mar e nos bairros mais badalados de Miami – somam apenas 1.537 unidades disponíveis para venda. Em 2025, 2.564 apartamentos foram vendidos nesta região.

Para driblar a escassez de terrenos, há um movimento do mercado para demolir prédios mais antigos em terrenos de frente para o mar para a construção de torres mais modernas.

Após o colapso da Champlain Towers em 2021, na região de Surfside, no subúrbio de Miami, o condado de Miami-Dade aumentou as exigências de manutenção das torres, aumentando os custos para moradores.

Isso tem motivado incorporadoras a comprar apartamentos nesses prédios para derrubá-los e construir no lugar um novo projeto.