A escassez de terrenos para novos edifícios nos principais endereços corporativos de São Paulo levou a Barzel Properties a voltar sua atenção para os retrofits.

A gestora de Nessim Daniel Sarfati está com apetite para comprar prédios antigos com lajes superiores a 800 metros quadrados e que possam mudar a fachada – para poder reformá-los e recolocá-los no mercado com aluguéis maiores.

“Quem tiver um prédio com essas características, por favor ligar para a Barzel,” ele disse ao Metro Quadrado.

A tese principal da casa é desenvolver ativos do zero, mas hoje a gestora tem apostado mais em requalificar prédios em praças já consolidadas como as da Av. Paulista e a Av. Faria Lima, que têm mais apelo com os potenciais inquilinos do que greenfields em locais mais afastados.

“Entre um prédio novo a uma quadra da Faria Lima e um prédio velho, super bem retrofitado, na própria Faria Lima, qual você pega? O da Faria Lima, porque o endereço vale muito,” disse Nessim.

O executivo foi braço direito de Elie Horn, da Cyrela, por quase 30 anos antes de fundar a própria gestora e, junto ao ex-chefe, é um dos responsáveis por incorporar alguns dos principais prédios da avenida, como o JK Financial Center, o Faria Lima Financial Center e o Faria Lima Square.

No âmbito dos retrofits, Nessim olha com mais interesse o que chama de “Faria Lima velha”, trecho entre as Av. Rebouças e Cidade Jardim (que já existia antes da ampliação da avenida nos anos 1990 e é considerada a parte menos nobre), e para o entorno da Avenida Paulista.

“A Paulista tem uma demanda enorme, muita gente quer ir para lá. Mas não vão porque não tem mais que dez prédios bons.”

Além do aspecto aspiracional dos endereços, Nessim diz que, com os juros altos, tem saído mais barato comprar o prédio pronto e retrofitar do que construir.

Entre adquirir o terreno e aprovar o projeto, por exemplo, leva no mínimo um ano e meio. Com o CDI no patamar ainda próximo de 15% ao ano, esse intervalo implica crescimento de 22,5% nos custos.

“Depois, demora mais dois anos e meio para construir e o gasto  da obra também corre a CDI. Então, se pegar todo esse fluxo de caixa e comparar com um retrofit de dez meses, o carrego é muito menor,” ele disse.

A Barzel já fez sete retrofits até agora e alocou cerca de R$ 1,5 bilhão na tese, entre o custo com aquisição dos ativos e as reformas, em club deals com fundos soberanos e pessoas físicas.

Um dos cases mais recentes foi o do antigo edifício Rachid Saliba, um corporativo construído em 1974 entre a Paulista e a Rua Bela Cintra.

O prédio, hoje rebatizado como Citadel, pertencia a um fundo da Hedge e apresentava uma série de dificuldades operacionais e sistemas já no fim da vida útil que exigiram uma reforma para a qual o FII não tinha caixa.

A gestora de André Freitas vendeu o prédio para a Barzel R$ 83,3 milhões, mas permaneceu exposta ao ativo ao receber parte do pagamento em cotas, pois acreditava no potencial de valorização dos aluguéis pós-retrofit.

A Barzel investiu R$ 40 milhões na reforma, que durou dez meses e já tem comprovado o impacto do retrofit nos valores de locação.

Segundo Nessim, o aluguel era de R$ 65 a R$ 70 por m², e agora está indo para R$ 120.

“Estamos tendo muitas propostas, assinando um andar por semana,” disse Nessim.

Outro exemplo é o edifício Pinheiros Corporate, na Avenida Henrique Schaumann. A Barzel comprou o prédio com o aluguel a R$ 45 por m² e hoje os contratos estão na casa dos R$ 120. Antes do retrofit, a ocupação era de 50%, e agora é de 100%. 

“O pessoal gosta de coisa nova e bonita, com elevador bom, ar-condicionado direito e amenities.”

Outra vantagem do retrofit é o aumento da atratividade para potenciais compradores. Nessim diz que o cap rate, que nos prédios obsoletos costuma ir de 10% a 12%, chega perto de 9% nos requalificados.

“Quantas empresas querem comprar um prédio velho caído? Ninguém quer. Agora, quantos fundos querem comprar um prédio recém-retrofitado e bem alugado? Um monte.”