O mercado de imóveis residenciais em São Paulo está vivendo a sua própria polarização – um fenômeno que está moldando a oferta de apartamentos.

Entre as incorporadoras que atuam no mercado paulistano, a maior parte dos lançamentos tem se concentrado nas duas pontas do público: o de alta renda, mais resiliente aos juros elevados, e o de baixa renda, que conta com os subsídios do Minha Casa Minha Vida, enquanto os compradores de média renda (o “centro” do mercado) seguem desassistidos.

Segundo uma pesquisa feita pelo DataZap, o volume de lançamentos cresceu 24% no segmento econômico em 2025. No luxo, o aumento foi de 16%, enquanto o médio/alto teve o menor avanço, de 11%.

“É uma limitação do cenário atual, porque o público não consegue comprar o imóvel por conta do encarecimento do crédito. Aí o mercado vai para extremidades,” Coriolano Lacerda, o gerente de inteligência de mercado da OLX, disse ao Metro Quadrado.

Até mesmo empresas que eram historicamente focadas em médio e alto padrão têm aumentado o volume de lançamentos de projetos econômicos para aproveitar os incentivos voltados para o público de baixa renda. 

A criação da Faixa 4 no MCMV e a atualização recente do valor limite na compra de apartamentos, de R$ 500 mil para R$ 600 mil, têm sido vistas como um empurrão para o destrave do segmento. 

Independentemente da faixa de renda, o estudo também mostra que a velocidade de vendas recuou em todas as categorias.

No econômico, caiu de 59% para 53%. No médio-alto, de 53% para 44%. No luxo, recuou de 45% a 32%.

E no mercado secundário, de imóveis usados, o estudo identificou que está havendo um desalinhamento entre oferta e demanda.

Segundo o DataZap, os apartamentos de dois dormitórios concentram 54% das buscas, mas representam cerca de 35% da oferta. 

A faixa entre 45 m² e 60 m² é a que apresenta o maior descolamento, com uma diferença de 14 pontos percentuais: 26% da procura, contra 12% da oferta.

“A procura por apartamentos mais compactos deve continuar por alguns anos por causa do déficit habitacional e a busca pelo primeiro imóvel,” disse Coriolano.

“Tivemos um período em que o produto compacto era obrigatoriamente um estúdio, de um dormitório, mas o mercado entendeu que hoje precisa construir um produto compacto para a família.”

Os imóveis entre 30 m² e 45 m² somam 20% da demanda, mas representam apenas 10% da oferta.

Já nas unidades entre 60 m² e 90 m², o mercado aparece mais equilibrado, com 27% da demanda e 23% da oferta. 

A maior parte da demanda está concentrada em imóveis de até R$ 750 mil, com destaque para a faixa entre R$ 225 mil e R$ 350 mil, que responde por 27% das buscas — mas que representa apenas 7% da oferta.

Imóveis abaixo de R$ 225 mil concentram 9% da demanda, mas apenas 1% dos anúncios. 

Já na faixa entre R$ 350 mil e R$ 500 mil, a procura chega a 17%, enquanto a oferta fica em 10%.

Entre R$ 500 mil e R$ 750 mil, o mercado aparece mais próximo do equilíbrio, com 16% da demanda e 14% da oferta.

A partir desse preço, o movimento se inverte, e a oferta já supera a procura. Imóveis acima de R$ 1,5 milhão concentram a maior oferta, de 37%, mas com apenas 11% da demanda.