As vendas de ativos que fazem parte do plano de desalavancagem da Resia estão mais lentas do que a MRV gostaria.

A companhia esperava vender todos os projetos prontos da sua incorporadora de multifamily nos Estados Unidos no ano passado, mas ainda tem cinco imóveis no portfólio.

De 2024 para cá, a Resia vendeu US$ 167 milhões, ou cerca de 21% do total projetado, de US$ 800 milhões, entre empreendimentos e terrenos.

“Não conseguimos fazer [as vendas] no tempo que nós queríamos e no tempo que falamos aos investidores,” Matias Rotella, o CEO da Menfis, a holding dos Menin, disse no MRV Day.

Para reverter esse cenário, a companhia trocou as empresas responsáveis pela locação do portfólio e está mudando a estratégia de abordagem dos investidores que dão saída aos empreendimentos.

Em vez de esperar até que os imóveis estejam estabilizados, a Resia está conversando com possíveis compradores ainda durante o processo de locação para estreitar os laços e estimar preços.

Hoje a subsidiária da MRV conta com um projeto 100% locado, outro próximo da estabilização e espera locar completamente outros três imóveis até o terceiro trimestre.

“Se eles ficarem estabilizados até o terceiro tri temos tudo para cumprir o plano de vender até o final do ano,” disse o CFO da incorporadora, Ricardo Paixão.

Paixão afirma que, se a Resia não estivesse sob o guarda-chuva da MRV, poderiam segurar os ativos por mais tempo para desinvestir em um momento mais favorável – o cenário para o multifamily nos EUA só agora está começando a melhorar, com a previsão de corte nos juros.

“Fizemos o play totalmente ao contrário do ciclo. Mas, dentro da estratégia de simplificação da MRV, a decisão é realmente de desinvestir.”

Isso não significa, porém, que a companhia desistiu completamente da tese. A MRV segue acreditando no potencial do multifamily, que é um mercado de trilhões de dólares nos EUA, e estuda alternativas para voltar a lançar projetos no segmento.

“Podemos trazer um investidor, vender o negócio todo, pode ser fazer uma cisão ou spin-off ou até mesmo a liquidação,” disse Paixão.

A companhia havia decidido ainda no final de 2024 se desfazer de ativos da Resia e diminuir o ritmo de novos projetos para desalavancar a subsidiária, que encerrou o ano passado com uma dívida líquida de US$ 695 milhões.

Com o ritmo de vendas de ativos mais fraco que o esperado, a incorporadora não fará novos projetos enquanto estiver debaixo do guarda-chuva societário da MRV&Co.

Em um mea culpa, a direção da MRV assume que a decisão de expandir as operações da Resia em 2020 é um dos fatores que explica a situação atual da companhia. 

“Pisamos um pouco na bola na execução e abrimos muitas frentes ao mesmo tempo, o que trouxe uma complexidade enorme para a MRV,” disse o CEO Rafael Menin durante o MRV Day 2026.

Pesaram também o cenário de juros dos EUA, que permaneceram em um patamar elevado por um período mais longo do que o previsto, e de excesso de oferta de unidades multifamily nos mercados em que a Resia atua – o que desacelerou o ritmo de locação.

No Brasil, por outro lado, o processo de turnaround da MRV já terminou e agora o foco é expandir a velocidade de vendas e as margens da operação core, voltada ao programa Minha Casa Minha Vida.

A companhia estima uma VSO potencial de 28% para a média trimestral de 2026, contra 24% no quarto trimestre do ano passado.

Para alcançar esse resultado, uma das iniciativas da MRV é investir mais na equipe interna de vendas, que encolheu nos últimos anos e perdeu representatividade para as imobiliárias. 

Até 2022 cerca de 65% dos contratos foram fechados dentro de casa. Em 2024 esse percentual caiu para 45% e hoje está em 51%. O compromisso da MRV é elevá-lo ao patamar dos 60% neste ano.

Já o ganho de margem virá dos ganhos com reajustes de preço dos produtos acima da inflação, melhorias na eficiência operacional dos canteiros e redução dos custos com terrenos – que agora são adquiridos principalmente via permuta.

“Cerca de 76% das vendas virão do estoque lançado em 2025 e 2026, uma safra nova que já reflete essas melhorias,” disse Thiago Ely, o VP comercial da MRV.

Os novos ajustes no Minha Casa Minha Vida também devem contribuir com o resultado. O Conselho Curador do FGTS vota no final deste mês aumentos nos limites de renda e preço dos imóveis do programa habitacional.

A incorporadora estima que, se aprovadas, as mudanças na faixa 1, por exemplo, terão um impacto positivo de 64% no VGV do estoque para esse grupo.

Considerando as condições melhores para operar no programa, a MRV espera lançar mais, crescendo a prateleira “a duplo dígito” neste ano.