A decisão das incorporadoras de concentrar os lançamentos no alto padrão para fugir da pressão dos juros na média renda está cobrando seu preço agora.

O aumento dos níveis de estoque do setor – um ponto que preocupa analistas e investidores – está mais concentrado nos imóveis maiores e mais caros, notou o BTG Pactual, após analisar dados do Secovi-SP.

Em São Paulo, o estoque de unidades com pelo menos 180 metros quadrados ou avaliados a partir de R$ 2,1 milhões já atinge os 20 meses de venda. Dois anos antes, estava abaixo de 15 meses.

Já a média do mercado como um todo (excluindo Minha Casa Minha Vida) caiu de 12 para 11 meses no mesmo intervalo, um recuo em parte explicado pela desaceleração dos lançamentos para a média renda.

Tanto é que os lançamentos de imóveis acima de R$ 1,5 milhão em São Paulo superaram em volume as unidades avaliadas entre R$ 700 mil e R$ 1,5 milhão ao longo de 2025, depois de anos em um patamar abaixo.

Como consequência, o estoque total de imóveis acima de R$ 1,5 milhão ultrapassou no segundo semestre a faixa de unidades entre R$ 700 mil e R$ 1,5 milhão.

Em dezembro, havia 8 mil unidades em estoque na faixa superior, enquanto a categoria abaixo somava algo próximo a 7 mil. Três anos antes, havia quase 10 mil unidades para a categoria de R$ 700 mil a R$ 1,5 milhão, e cerca de 6 mil para a faixa superior.

O aperto monetário que o País experimentou desde 2024 – com a Selic saindo de 10% para 15% – levou boa parte das incorporadoras a apostar no alto padrão, inclusive quem não tinha experiência no segmento.

Mas apesar dos imóveis mais caros serem mais resilientes, o período prolongado de juros altos tornou mais difícil o trabalho de convencer o cliente de alta renda a retirar o dinheiro de aplicações financeiras para fazer aquisições – e com isso o ritmo de vendas não consegue acompanhar o de lançamentos.

O BTG diz que “qualquer queda no ritmo de vendas no segmento pode acabar amplificando os problemas típicos que observamos em situações de acúmulo de estoque”, citando menor giro de ativos, maior consumo de caixa durante a construção e pressão sobre as margens, já que as empresas oferecem descontos para vender desencalhar unidades.

Além da metragem e do preço dos apartamentos, outro dado que mostra uma deterioração nos estoques do alto padrão é o de tipologia dos imóveis.

Enquanto unidades com um dormitório registram um estoque de pouco mais de 10 meses de venda, os de três quartos superam os 15 meses e os de quatro já se aproximam do patamar dos 25 meses de venda.

O mercado acredita, no entanto, que a esperada queda da Selic em 2026 comece a reequilibrar os estoques.

Para o BTG, isso explica a decisão de algumas incorporadoras como Eztec e Trisul de voltar a apostar de forma mais agressiva na média renda.

O Secovi-SP também espera que os juros menores resultem em mais investimentos no segmento, que já foi o carro-chefe das incorporadoras no passado.