A Faria Lima está fazendo aniversário.

Há exatos 56 anos, no dia 28 de abril de 1970, o prefeito Paulo Maluf promoveu uma cerimônia de “descerramento” da placa da avenida, depois de as obras terem sido concluídas nas semanas anteriores.

Mas a avenida demorou para se tornar o coração do mercado financeiro e o destino mais cobiçado pelas empresas para os seus escritórios em São Paulo.

A Faria Lima do velho testamento era menor – indo do Largo da Batata até o cruzamento com a Av. Cidade Jardim – e portanto não incluía o trecho onde hoje se concentram os faria limers do mercado financeiro, que vai até a Vila Olímpia e foi criado a partir de um prolongamento feito nos anos 1990, quando Maluf voltou à Prefeitura, adicionando 1,5 km de extensão. 

Essa Faria Lima antiga nasceu do alargamento da antiga Rua Iguatemi (onde já estava o Shopping Iguatemi, inaugurado em 1966) e se chamaria Radial Oeste, no projeto criado pelo antecessor de Maluf, o brigadeiro José Vicente Faria Lima, morto em 1969.

O objetivo era desafogar o trânsito que já atormentava os paulistanos, e havia inclusive anúncios de prédios que prometiam uma vida com menos congestionamento, como em um projeto de Adolpho Lindenberg, um dos primeiros a investir na avenida.

Nas primeiras duas décadas, a maior parte da ocupação de escritórios era formada por predinhos de saletas alugadas por profissionais liberais, como dentistas e contadores. 

Eram poucas as torres construídas ali, como as duas de Mario Garnero, perto do cruzamento com a Rebouças. A maioria dos grandes edifícios de escritórios – incluindo os dos bancos – estava na Av. Paulista.

Em 1988, 44% dos escritórios da Paulista eram ocupados pelo setor financeiro, enquanto na Faria Lima essa proporção era de apenas 3%, segundo dados da CBRE, a consultoria internacional mais antiga em atuação no Brasil.

A expansão promovida por Maluf nos anos 1990 – que deu origem à política dos CEPACs – deixou o mercado imobiliário animado, porque já havia a sensação de que a cidade não tinha para onde crescer e de que a Paulista estava sem espaço, enquanto a Faria Lima estava perto de onde a elite paulistana morava e estudava (nos Jardins e no Itaim Bibi).

“Nós ficamos completamente obcecados, pensando em fazer milhões de prédios, e chamando aquela nova área de the golden mile,” Rafael Birmann, um dos maiores proprietários de edifícios corporativos da Faria Lima, disse ao Metro Quadrado.

Em 1995, só havia 15 prédios com ar-condicionado na parte antiga da avenida, enquanto a nova Faria Lima ainda era tomada por casinhas.

Adriano Sartori, o CEO da CBRE no Brasil, era trainee da consultoria quando começou a participar de reuniões com Birmann e sua equipe em que eles analisavam o mapa da Faria Lima para identificar terrenos que poderiam ser comprados.

“Eu ficava agachado no chão, olhando a planta, e nós apontávamos onde tínhamos que comprar, como se estivéssemos jogando War,” lembra Adriano.

“Os terrenos eram baratíssimos, mas o Rafael ficava louco, dizendo que os proprietários estavam cobrando por algo que nem existe.”

Foi naquela época que Birmann começou a comprar casas para o B32, o prédio da Baleia. Na média, o metro quadrado das aquisições saiu a R$ 4 mil.

Mas para o B29, o seu primeiro projeto na avenida, ele chegou a pagar US$ 1 milhão para comprar os 100 m² que eram ocupados por uma favela.

E apesar do otimismo dos investidores com a Faria Lima nos anos 1990, a avenida demorou para “pegar preço”.

Nos primeiros anos, houve um excesso de novos prédios, e quem pretendia ofertar escritórios a R$ 100/m² no aluguel teve de dar descontos que chegavam a 40%, disse Adriano.

Além disso, o pânico que o mercado financeiro sentiu com a eleição de Lula em 2002 segurou movimentos de expansão dos bancos estrangeiros no Brasil.

Foram poucas as instituições financeiras que se instalaram no início da nova Faria Lima, como francês CCF, o antigo Garantia de Jorge Paulo Lemann, ambos em 1995, e o JP Morgan, em 1996.

Já o Barclays recusou uma oferta para alugar um escritório na Faria Lima porque tinha como política global “não ser o desbravador de uma nova região”, disse um executivo do banco à época.

Para quem se arriscou, a avenida tinha a vantagem de ter edifícios mais modernos, com condições de abrigar operações 24h, dado que o mercado financeiro estava experimentando como nenhum outro setor a globalização da economia em voga nos anos 1990. 

Mas como os preços eram acessíveis, havia uma diversificação de setores maior do que hoje, incluindo as sedes de grandes indústrias, escritórios de advocacia e empresas de tecnologia.

A Faria Lima só passou a atrair para valer o mercado financeiro entre 2005 e 2011, quando o susto com Lula já era página virada, e o País vivia um boom de mercado de capitais, com uma sequência de IPOs.

Uma das transferências mais marcantes foi a do Pactual, que saiu da Paulista para o B29 no fim de 2005, locando dois andares.

A adesão em massa do mercado financeiro começou a encarecer os preços, e então a Faria Lima chegou ao seu auge aos 42 anos de idade, em 2012, com o metro quadrado valendo US$ 100.

Foi nesse momento que a avenida passou a se tornar um sinônimo do mercado financeiro, e já era possível achar reportagens da imprensa especializada que tratavam a Faria Lima como o endereço do setor.

A avenida subiu tanto de preço que as empresas não financeiras começaram a deixar o espaço – já que estar ali não era essencial, ao contrário dos bancos e das gestoras, que se valem da proximidade geográfica para impulsionar o network e os negócios.

Um movimento simbólico foi a saída da sede da Unilever do International Plaza, no cruzamento com a Av. Juscelino Kubitschek, um espaço depois ocupado por um banco em 2019: o Bradesco BBI.

Naquele momento, o mercado estava vivendo o seu segundo boom, com a chegada de plataformas como a da XP, os agentes autônomos, novas assets e os milhões de novos investidores pessoa física.

Tudo isso gerou o ambiente perfeito para a criação de uma cultura faria limer, dos patinetes ao dialeto bilíngue, dando vazão também para o humor, com o surgimento de páginas como o Faria Lima Elevator (responsável pela popularização do termo “condado”), e de personagens como Jorginho, do humorista Fausto Carvalho.

Foi nessa época, em 2020, que o B32 ficou pronto, com a sua icônica Baleia, que virou cenário para fotos e vídeos de quem passa pela avenida – e inspiração para memes.

“Um dos nossos sócios não gostou de saber que a gente gastou R$ 2 milhões para fazer a Baleia, mas qual o preço de uma pessoa entrar no táxi e pedir para te deixar no prédio da Baleia? É uma referência,” disse Birmann.

Nos últimos 30 anos, desde a política de CEPACs criada por Maluf, já foram 71 prédios entregues na avenida, e hoje há um estoque de mais de 1 milhão de m², dos quais cerca de 600 mil são triple A, em uma extensão de 4,6 km.

Uma das críticas feitas a esses prédios erguidos ao longo desse período é que faltou uma preocupação em criar espaços para o varejo, o que geraria uma mistura de usos mais interessante do ponto de vista urbanístico. Antes, cool era fazer um hall sem lojas.

Os novos empreendimentos estão tentando correr atrás do prejuízo, como Birmann fez no B32, com áreas para um café, um teatro e um espaço de circulação – mas há uma escassez de terrenos que restringe os projetos.

Como o estoque de CEPACs da Prefeitura está se esgotando, há uma sensação no mercado de que a avenida está perto do fim do seu desenvolvimento, com poucos escritórios vazios e os preços de locação na Faria Lima se descolando do restante da cidade, tendo sido a primeira região da cidade a voltar ao modelo presencial depois da pandemia.

O que pode mudar esse cenário é se a Prefeitura voltar a incentivar a verticalização da avenida, com políticas como a dos CEPACs e obras de mobilidade para dar conta da expansão – já que consolidar uma nova região de escritórios para a cidade levaria muitos anos, assim como foi com a própria Faria Lima.

“É mais fácil crescer para cima do que para os lados,” disse Adriano.

Por enquanto, o que tem ocorrido é uma expansão para as partes menos nobres que estão no entorno da nova Faria Lima, como a própria Faria Lima antiga, perto do Largo da Batata, onde a Jacarandá Capital comprou cerca de 20 mil m² para desenvolver novos projetos, e a Rebouças, que já tem vacância perto de zero.

E esse avanço para a vizinhança acaba sendo um sinal da própria consolidação da Faria Lima: é mais fácil investir no que está perto do que tentar desenvolver uma outra região da cidade.

“A Faria Lima se cristalizou como o endereço mais nobre da cidade, e eu não consigo imaginar isso ocorrendo em outro lugar de São Paulo,” disse Birmann.