Entrevista/ A revolução urbanística que está mudando a lógica das capitais 

As grandes capitais brasileiras estão passando por uma revolução em seus planos diretores.

Antes, os projetos buscavam dar conta da demanda por moradia impulsionando a expansão das cidades para os lados, a partir de uma visão romântica que buscava evitar prédios muito altos em bairros consolidados.

Mas o resultado foi perverso: aquelas políticas públicas acabaram promovendo a gentrificação, com as famílias mais pobres indo morar em áreas sem infraestrutura.

Agora, a lógica se inverteu.

A tendência dos novos planos diretores é adensar as regiões centrais — aumentando o potencial construtivo para projetos do Minha Casa Minha Vida.

Esta mudança de paradigma tem animado Rafael Menin, o CEO da MRV, a incorporadora que acumula a maior quantidade de projetos no MCMV desde a criação do programa.

Para Menin, os novos planos diretores estão “levando as pessoas a morar perto do trabalho, do comércio e de onde já tem infraestrutura pública executada.”

Segundo ele, as próximas expansões da MRV vão priorizar cidades que têm seguido essa tendência, como São Paulo, Rio e Belo Horizonte, esta última em fase final de aprovação do seu novo plano diretor.

“Cidades que aprovarem esse modelo receberão muito mais investimento da MRV do que as que mantiverem políticas restritivas,” ele disse ao Metro Quadrado.

Abaixo, a íntegra da entrevista:

Por que algumas capitais estão apostando em políticas urbanas que impulsionam a habitação econômica nas regiões centrais?

A política urbana brasileira dos anos 90 para cá foi um pouco romântica: buscou desadensar as cidades e limitar prédios muito altos. Essa lógica pode fazer sentido para certas faixas de renda, mas para a grande parte da população metropolitana – em Belo Horizonte, São Paulo, Curitiba, Porto Alegre, Fortaleza e nas capitais de países ricos – essa política criou o efeito da gentrificação.

As famílias de renda mais baixa foram para comunidades ou se mudaram para longe do trabalho, sem transporte público, sem creche, sem posto de saúde, sem saneamento. A consequência é um investimento público muito mais caro ou – na falta de espaço fiscal – de muito menor qualidade.

Agora, começando por São Paulo, a política pública está mudando: o racional da política urbana agora é reocupar os centros, levando as pessoas a morar perto do trabalho, do comércio e de onde já tem infraestrutura pública executada. O processo de gentrificação está sendo revertido. Hoje, o Minha Casa Minha Vida já financia 500 mil moradias novas por ano. O desafio é fazer com que essas moradias aconteçam em localizações mais centrais.

Essa nova visão de política urbana é uma tendência global?

Sim. Os Estados Unidos são o único país que não está seguindo essa tendência. Com exceção de cidades como Nova York e Los Angeles, o modelo americano é de cidades muito espraiadas, feitas para carros, mas isso pode acontecer lá porque os EUA têm um PIB de US$ 30 trilhões e podem bancar a infraestrutura viária. Para o resto do mundo, especialmente para os países em desenvolvimento, o modelo de centralidade e adensamento tem sido uma tendência.

E como isso tem mudado a dinâmica do mercado imobiliário?

O segmento econômico tem uma dinâmica muito diferente do mercado de média e alta renda. No segmento de médio e alto padrão, o produto certo precisa estar no bairro certo. Não adianta lançar produto de luxo no Santa Efigênia, em BH. Já no mercado econômico, a pergunta é: o cliente pode comprar? Quando uma política pública viabiliza esse produto em boas regiões da cidade, o tamanho do mercado pode se multiplicar por quatro ou cinco, como aconteceu em São Paulo.

Quais são as principais mudanças que essas políticas estão implementando?

A mais relevante é o aumento do potencial construtivo para projetos do Minha Casa Minha Vida em regiões centrais, o que torna o meu projeto viável economicamente. Com potencial construtivo baixo, a conta não fechava para ninguém. Quando o potencial vai para cinco, seis, sete ou oito vezes, consigo remunerar o dono do terreno e fazer um produto dentro das faixas 1, 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida.

Outro ponto importante é a redução de vagas de garagem: hoje é possível fazer empreendimentos praticamente sem vaga. O cliente do Minha Casa Minha Vida, com renda familiar de R$ 3 mil a R$ 4 mil, geralmente não tem carro. Exigir uma vaga por apartamento encarece o produto e sobrecarrega a malha viária sem necessidade.

Mas há terreno nas regiões centrais das grandes cidades para absorver esses novos projetos do Minha Casa Minha Vida?

Tem. No Recife, há muitos galpões que podem ser demolidos e virar prédios. Em Belo Horizonte, bairros como Barro Preto, Lagoinha e Floresta têm terreno disponível. Em São Paulo, também, mas não estamos falando do miolo do centro histórico, e sim dos corredores viários e de metrô das regiões centrais. O pulo do gato é potencializar o terreno. 

Além de São Paulo, em quais outras capitais essa centralização está acontecendo?

O Rio foi o segundo município a mudar a política pública nesse sentido. O prefeito entendeu que não se pode criar moradia a duas horas do trabalho. Belo Horizonte está aprovando o novo plano diretor agora, que está no segundo turno da Câmara Municipal. Recife já fez o mesmo, Salvador está fazendo, e há discussão em Porto Alegre e Curitiba. Todas têm o mesmo problema: pouca habitação econômica nos centros e volume excessivo de lançamentos em periferias mal servidas de infraestrutura. É um perde-perde: o morador vive mais longe e o custo para o poder público é muito maior: mais creches, escolas, hospitais, saneamento.

Qual será o efeito do novo plano diretor de BH?

O novo plano diretor vai mudar brutalmente a dinâmica do mercado econômico em BH no longo prazo. A cidade perdeu quase 100 mil habitantes nos últimos 10 anos. Isso é fruto de uma política pública altamente restritiva para todos os segmentos de renda, mas principalmente para o segmento econômico. As pessoas, por falta de escolha, tiveram que mudar de município. Foram morar em Contagem, Betim, Vespasiano, Santa Luzia, para regiões menos providas de infraestrutura e passaram a gastar muito mais horas no transporte.

No Plano Diretor anterior, você tinha um potencial construtivo muito baixo. Para aumentar o potencial, ainda assim com uma restrição, você tinha que pagar uma outorga onerosa para o município. O terreno ficava muito caro e só viabilizava construções de média e alto padrão. E com isso as famílias com rendas mais baixas foram sendo expulsas de Belo Horizonte.

Vocês estão aumentando a exposição às cidades com planos diretores mais favoráveis?

Sim. O banco de terrenos determina o futuro da companhia, porque leva em média dois anos para obter todas as licenças, então o que fazemos hoje define a MRV de 2028. Nossa diretriz é concentrar o portfólio nas grandes capitais com plano diretor voltado para a centralização. Cidades que aprovarem esse modelo receberão muito mais investimento da MRV do que as que mantiverem políticas restritivas. Vamos manter nossa presença no interior – que tem ótima dinâmica econômica – mas o crescimento da companhia nos próximos anos se dará majoritariamente nas capitais com política pública favorável ao segmento econômico.

No Rio, isso já está funcionando. Estamos participando de projetos na Zona Norte, onde há muito mais terreno disponível do que no Centro.

O centro do Rio não é viável para a MRV?

É mais difícil. Na Zona Norte, a dinâmica será muito mais intensa nos próximos anos.

A moradia popular enfrenta o preconceito do 'not in my backyard' em algumas cidades?

Pode ser que o morador já estabelecido fique incomodado. Mas, como política pública, quem governa entende que esse movimento é essencial.

Qual é o maior gargalo para a moradia no Brasil hoje?

Desde o lançamento do Minha Casa Minha Vida, há 18 anos, o mercado como um todo produziu 10 milhões de moradias – um número impressionante. Mesmo assim, o déficit habitacional entre 2009 e 2026 é praticamente o mesmo, porque a formação de novas famílias mantém a demanda alta.  Com 1 milhão por ano, em duas décadas resolveríamos o problema. A demanda existe. O problema está no funding. O FGTS só tem capacidade para financiar 500 a 600 mil moradias por ano. Uma possível medida seria diminuir a participação dos imóveis usados no financiamento do FGTS, algo que é fácil de o governo fazer.

Mas se aumentar o ritmo de lançamentos e todas as empresas focarem nas regiões centrais, não vai faltar terreno em algum momento?

Não. A resposta é construir mais alto e mais denso nas regiões corretas, ampliando o potencial construtivo.

Retrofit é um caminho?

Não mexe no ponteiro.