Metro Quadrado 
BALNEÁRIO CAMBORIÚ – A cidade do litoral catarinense que ostenta alguns dos maiores prédios do mundo terá em breve um novo Plano Diretor.
A prefeita Juliana Pavan (PSD) deve sancionar nos próximos dias o projeto de lei que tem como principal objetivo estimular o desenvolvimento de Balneário Camboriú para além da orla.
Hoje, BC é praticamente dividida em duas: nas primeiras quadras da areia para dentro da cidade, há um paredão de arranha-céus; depois, começam as restrições de altura, e se veem apenas casas e prédios baixinhos.
O novo plano está diminuindo essas barreiras para permitir que também haja uma verticalização nas demais áreas, criando novos corredores de desenvolvimento, com comércios, serviços, áreas de convivência e apartamentos menores e mais baratos que os da orla, hoje muito caros para as famílias que já moram em BC e não fazem parte do público investidor que compra os imóveis de luxo.
Embora a lei esteja focada em novas regiões, a estratégia do município é a mesma dos planos anteriores: gerar receita com as outorgas pagas pelas construtoras e usar os recursos para investir em infraestrutura e serviços públicos que suportem a expansão da cidade.
Como BC tem uma extensão territorial pequena, de apenas 45 mil quilômetros quadrados, a cidade não vê outra alternativa a não ser verticalizar e adensar, dobrando a aposta no mercado imobiliário como a sua principal fonte de arrecadação.
A Prefeitura calcula que, desde 2010, a cidade arrecadou R$ 1 bilhão em outorgas, e estima que outro R$ 1 bilhão será arrecadado nos próximos seis anos com os incentivos do novo plano.
“Balneário Camboriú sempre atuou de forma muito inteligência com isso: a construção civil é como uma sócia do poder público,” a prefeita disse ao Metro Quadrado.
Juliana Pavan é uma ex-vereadora que está em seu primeiro mandato como prefeita. Ela foi eleita em 2024 em uma dobradinha com o pai, Leonel Pavan, um ex-senador que também já foi prefeito de Balneário (o primeiro a estimular a verticalização) e que decidiu voltar a disputar eleições para se candidatar a prefeito da vizinha Camboriú – o município do qual BC se emancipou em 1964.
Uma das primeiras missões de Juliana foi destravar o projeto do Plano Diretor, que já estava 10 anos atrasado. O regramento vigente é de 2006 e a última atualização deveria ter ocorrido em 2016.
“O novo plano vai trazer mais segurança jurídica, porque tínhamos inúmeros projetos parados, que não podiam ser aprovados em razão da desatualização das regras de microzoneamento,” ela disse.
Depois de aprovado na Câmara Municipal, o novo plano recebeu quatro vetos da prefeita, todos aceitos pelos vereadores.
Um deles pretendia reduzir o potencial construtivo da região já verticalizada da cidade, mas Juliana quis evitar uma redução da arrecadação com outorgas.
“Seria ir na contramão do crescimento que a cidade tanto almeja. Por que voltar atrás?,” disse a prefeita, que entende que ainda há espaço para novos projetos na região central. “Prédios que já existem podem ser demolidos para novos serem construídos.”
A região da orla, portanto, seguirá sem limite de altura. As incorporadoras podem fazer prédios maiores desde que paguem a outorga. E por isso é possível tocar projetos como o do Senna Tower, que terá 550 metros de altura e será o residencial mais alto do mundo.
Já nos novos corredores que serão desenvolvidos, o potencial pode chegar a quatro ou cinco vezes o tamanho do terreno. O índice básico é dois, e o resto pode ser obtido por meio de outorga. Nesses casos, o gabarito pode variar entre 120 e 150 metros de altura.
Segundo a Prefeitura, a proposta prioriza terrenos maiores para incentivar empreendimentos de melhor qualidade, e a ideia é que cada novo projeto funcione como um pequeno centro de serviços, com zeladoria, fachada ativa e salas comerciais.
Juliana diz que o objetivo não é apenas criar uma oferta de habitação para quem já mora na cidade e não pode pagar um aluguel nos imóveis de luxo da orla, mas também deixar a cidade preparada para receber os migrantes que viram mão de obra nova.
Segundo o último Censo, BC foi uma das cidades que mais cresceram entre 2010 e 2022, chegando a uma população de 140 mil pessoas, um salto de 28% – o que gera a necessidade de fazer mais investimentos em serviços públicos com os recursos das outorgas.
“Vamos ter que construir mais escolas, mais creches e postos de saúde, além de mais vias para desafogar o trânsito,” ela disse.
Uma outra meta do Plano Diretor é estimular também o aumento da oferta de hotéis na cidade.
Embora BC seja um destino turístico, a cidade não recebe novos empreendimentos hoteleiros há anos, e vários dos que existiam foram derrubados para a construção de residenciais de luxo.
E mesmo nesses prédios residenciais há poucas unidades disponíveis para Airbnb ou outras plataformas de short stay, porque o plano diretor atual não estimulou a construção de unidades compactas.
Para não restringir novos residenciais na região central, o novo plano quer incentivar o desenvolvimento de projetos de uso misto, com unidades para moradia e hotelaria – um modelo que já era permitido mas inviável economicamente.
Agora, esses projetos serão permitidos em terrenos maiores, em áreas acima de 2,5 mil metros quadrados na região central, e em terrenos acima de 3 mil m² nos corredores de desenvolvimento.
“Balneário ainda tem muito a crescer, mas esse crescimento tem que ser feito de forma organizada,” disse a prefeita.
