Rio impõe novas restrições em Ipanema e Leblon – para preservar a ‘bossa’

O Rio está impondo novas restrições a um conjunto de quadras de Ipanema e do Leblon para evitar construções que “deformem” a característica dos bairros – conhecidos por prédios antigos e de poucos pavimentos.

Por meio de um decreto, a Prefeitura criou uma nova Área de Proteção do Ambiente Cultural (APAC), um instrumento que existe no Rio desde o fim dos anos 1970 e é usado para preservar imóveis e trechos da cidade, que já conta com 33 APACs.

Para essa nova APAC, a Prefeitura deu o sugestivo nome de Bossa Nova, por ter medidas que envolvem ruas e endereços que marcaram o movimento musical, como o reconhecimento do Bar Garota de Ipanema como Patrimônio Cultural de Natureza Imaterial e a proteção do tradicional calçadão de pedras portuguesas.

E com a justificativa de preservar a “bossa” do Leblon e de Ipanema, a nova APAC limita os novos edifícios a uma altura de 20 metros em 11 quadras e trechos de vias entre a orla e o miolo de Ipanema e Leblon, incluindo áreas das avenidas Vieira Souto e Delfim Moreira. 

Ao restringir as novas construções da Zona Sul, a Prefeitura também pretende reforçar a estratégia de levar mais investimentos do setor imobiliário para o Centro, que há pelo menos 10 anos passa por um processo de resgate por parte do Poder Público.

Recentemente, por exemplo, a Prefeitura recalibrou os incentivos do Reviver Centro para reduzir a atratividade da Zona Sul e estimulou novas frentes de investimento em regiões como a Praça Onze.

A maior parte dos endereços incluídos no novo decreto concentra alguns dos terrenos mais disputados e caros do mercado carioca, onde a demolição de edifícios antigos e construção de novos empreendimentos tem sido uma estratégia recorrente das incorporadoras.

“Desde 2021, existe um esforço da Prefeitura de levar mais a cidade para lugares mais adensados e mais disponíveis em infraestrutura, como o Centro,” Gustavo Guerrante, o secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, disse ao Metro Quadrado. 

A nova regra também tomba 17 imóveis e impede a criação de novas empenas cegas (quando um dos lados do edifício não tem aberturas, como janelas ou portas), além de proibir construções que projetem sombra sobre a praia. 

A avaliação da Prefeitura é que parte das quadras de Ipanema e Leblon já atingiu um padrão urbano que não deveria mais ser alterado. 

“Queremos garantir que esses lugares que estão bem estabelecidos permaneçam assim. Ao comprar dois prédios e fazer uma torre de oito andares, num lugar onde o comum é quatro, estamos deformando essa quadra desnecessariamente,” disse Guerrante.

Dois incorporadores ouvidos pelo Metro Quadrado dizem que o decreto não foi discutido previamente com o setor e ainda está sendo analisado pelas empresas para medir seus impactos. 

Um deles diz que a principal dúvida não está no tombamento dos imóveis, já que muitos deles já contavam com proteção patrimonial e dificilmente seriam demolidos. 

A maior preocupação está no limite de altura imposto, que reduz o potencial construtivo de determinados terrenos e pode alterar a viabilidade econômica de futuros empreendimentos. 

Em alguns desses trechos o gabarito chegava a cerca de 30 metros. Com o novo limite de 20 metros, alguns projetos podem perder um ou dois pavimentos, dependendo da configuração do terreno. 

“Obviamente isso dificulta a negociação, diminui o potencial construtivo que podemos usar, mas vamos ter que nos acomodar. Faz parte,” disse ele.

Além da redução do gabarito, outro receio que aparece entre incorporadores é a previsibilidade das regras urbanísticas. 

Um CEO do setor disse que a principal preocupação é a insegurança jurídica criada por mudanças na legislação pouco tempo depois da aprovação do Plano Diretor em 2024, já que uma incorporadora pode comprar um terreno considerando um determinado potencial construtivo e descobrir, antes mesmo de protocolar o projeto, que as regras mudaram. 

“Hoje, estou com medo de investir, porque não sei o que pode mudar amanhã,” disse ele.

Para a Prefeitura, no entanto, a criação da APAC não representa uma tentativa de esfriar o mercado imobiliário na região, já que Ipanema e Leblon continuam reunindo algumas das áreas mais disputadas do mercado imobiliário carioca – o que mantém elevada a procura por novos projetos mesmo com as restrições. 

“Esses dois bairros têm uma característica muito peculiar. É quase infinita a busca por construção ali,” disse Guerrante.