Metro Quadrado 
A suspensão dos alvarás que parou o mercado imobiliário de São Paulo no início do ano nasceu de uma disputa entre vizinhos no Alto dos Pinheiros que andou azeda por anos – e só agora as duas partes estão se abrindo novamente para uma negociação.
O conflito tem de um lado a associação dos moradores do bairro, a SAAP, uma das mais ativas da cidade, e do outro a Igreja Presbiteriana de Pinheiros (IPP), que tem a sua sede na Av. Ruth Cardoso, paralela à Marginal Pinheiros – e alimenta o sonho de construir um templo maior (para desgosto da SAAP).
Depois de o atrito chegar ao TJ e provocar a suspensão dos alvarás de construção em toda a cidade (a história é longa e vamos contá-la mais adiante), os dois lados retomaram o diálogo para buscar um consenso sobre o tamanho do templo.
Antes, a igreja queria um edifício de 13 andares. Agora, já admite nos bastidores que pode fazer algo menor.
Já o pedido da SAAP é que o templo tenha algo entre seis e oito pavimentos, para não fazer sombra às casas do bairro – conhecido pelas residências de alto padrão.
“Queremos que a igreja dê o exemplo para o resto,” Maria Helena Osório Bueno, a presidente da SAAP, disse ao Metro Quadrado, referindo-se a outros projetos imobiliários que podem surgir na região e também preocupam a associação.
A igreja – que é comandada pelo pastor Arival Dias Casimiro e tem o ministro André Mendonça, do STF, entre seus pastores – disse que é possível conciliar suas necessidades com as preocupações da comunidade local e com as diretrizes urbanísticas.
As conversas estão só no início e ainda não há um acordo próximo. A igreja entende que esse projeto não deve sair do papel em menos de dois anos – até porque precisa levantar capital para tocar a obra – e portanto não tem pressa para decidir, uma fonte a par do assunto disse ao Metro Quadrado.
O atrito entre a associação e a igreja remonta ao período de revisão da lei de zoneamento da cidade, que ocorreu em 2023.
A SAAP diz que a IPP pediu a um vereador para apresentar de última hora uma emenda que permitiria construções mais altas em um bloco de quadras do bairro, incluindo a área onde está a igreja, que com isso poderia derrubar o seu templo (hoje apenas com o térreo e a galeria) e construir um maior no lugar.
A mudança foi apresentada por Isac Félix – filiado ao PL e também evangélico, da Igreja Batista do Morumbi – e propunha que a área (que inclui uma parte da Av. Ruth Cardoso) deixasse de ser uma zona de corredor e se transformasse numa zona de centralidade.
A emenda de Félix não chegou a ser votada, mas a redação foi incluída no substitutivo do relator e aprovada pela maioria dos vereadores.
“Não houve tempo para debate. Foi algo que entrou no último minuto. E nós assistimos a todas as audiências,” disse Maria Helena.
Na alteração, o limite de altura passou de 10 metros para 48 metros, irritando a SAAP, que defendeu uma zona de transição com edificações de no máximo cinco ou seis andares.
A revisão da lei foi aprovada em janeiro de 2024, e pouco depois a SAAP procurou o Ministério Público para entrar com uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI) no Tribunal de Justiça de São Paulo pedindo a reversão das mudanças feitas em Alto de Pinheiros, e usando como argumento principal que o debate foi feito sem participação popular.
Enquanto a SAAP já estava incomodada com a IPP pelo pedido ao vereador, a congregação se sentiu injustiçada por receber da associação a culpa pelas mudanças no zoneamento, já que a nova lei alterou várias quadras do bairro e não apenas a da igreja.
Meses depois, em julho, a Câmara Municipal teve que aprovar uma nova revisão da lei para corrigir algumas inconsistências no mapa da cidade (sem relação com as reclamações de Alto de Pinheiros) – e por isso o TJ acabou extinguindo a ação do MP para o bairro, que se referia à primeira revisão, agora cancelada.
O MP seguiu recebendo reclamações da SAAP e de outras associações de bairros de São Paulo, e então decidiu entrar com uma nova ADI em 2025, mas agora valendo para a cidade inteira, e também apontando problemas no rito.
No fim de fevereiro deste ano, o desembargador do TJ nomeado o relator da ação, Luís Fernando Nishi, admitiu que o processo de revisão não atendeu aos requisitos de participação comunitária e planejamento técnico, e concedeu uma liminar determinando a suspensão dos alvarás em toda a cidade.
Embora valesse apenas para alvarás de novos empreendimentos, a suspensão gerou uma insegurança entre os fiscais da Prefeitura, que passaram inclusive a evitar a emissão do Habite-se para projetos que já estavam entregues, gerando prejuízos para as incorporadoras e construtoras.
O caso levou a Prefeitura e a Câmara a recorrerem ao STF, e em abril o ministro Edson Fachin derrubou a suspensão, mas sem entrar no mérito na ação, que cabe ao TJ julgar.
O julgamento ainda não recebeu o voto de nenhum dos 25 desembargadores do órgão especial do tribunal, mas a SAAP já não tem mais tantas esperanças de reverter as mudanças feitas no seu bairro.
A presidente da associação de moradores acredita que o fato de a suspensão ter afetado a cidade inteira acabou atrapalhando a luta do bairro, porque gerou uma enorme repercussão que mobilizou a Prefeitura, a Câmara e até o STF.
“Na hora que vi a notícia, eu pensei: isso vai nos prejudicar. E não deu outra,” ela disse.
Uma alternativa seria tentar uma nova ADI, específica para o bairro, como a primeira, mas para isso teria que convencer a Procuradoria Geral do Município.
“A gente pergunta ao assessor do procurador, com muito jeito e muito carinho, se vai entrar com uma ação de novo, mas a resposta é sempre que estão pensando,” ela disse. “Se ele não entrar, a gente perdeu mesmo, acabou.”
Por enquanto, não há nenhum projeto em construção no bloco de quadras que foi alvo da mudança na lei.
Se conseguir convencer a igreja a erguer um templo menor, a SAAP espera que outros proprietários de terrenos interessados em construir façam o mesmo.
Um incorporador que atua na região disse ao Metro Quadrado que a postura da SAAP é uma boa notícia, mas acha difícil algum investidor abrir mão de potencial construtivo.
É mais fácil para uma igreja ceder, dado que um templo não é um negócio para venda ou locação de unidades que exige uma conta de viabilidade econômica.
A IPP estuda desde 2017 fazer uma ampliação do seu espaço físico – e inclusive já comprou e demoliu casas ao lado para aumentar o seu terreno.
O pastor Arival já disse em entrevistas que os cultos estão superlotados e que por isso precisa de mais espaço.
Enquanto prepara o projeto do novo templo e reúne capital para a empreitada, a igreja construiu uma tenda provisória para receber um público maior.
Já o mercado acompanha com atenção o desenrolar do julgamento no TJ, na esperança de que os desembargadores avaliem que está tudo em ordem com a lei de zoneamento e não haja uma nova paralisação dos alvarás.
“Se não for isso, será uma hecatombe,” Ricardo Yazbek, o vice-presidente do Secovi-SP para assuntos legislativos e de licenciamento, disse ao Metro Quadrado.
