Metro Quadrado 
XANGAI — No meio de uma das áreas mais valorizadas desta cidade, caminho por quadras e mais quadras de imóveis vazios, na sua maioria construções tradicionais do estilo lilong – uma prima distante das casas geminadas britânicas –, muitas com comércio no térreo e residências no andar superior.
Os imóveis estão quase todos com portas e janelas tapadas por tábuas de madeira, marcados para demolição. A maioria dos moradores foi removida, e apenas alguns permanecem, ora como resistência, ora por simplesmente não terem alternativa.
O que explica esse fenômeno é o funcionamento do motor imobiliário do urbanismo chinês.
O contexto é o entorno de Xintiandi, um dos maiores projetos urbano-imobiliários de Xangai, iniciado no final dos anos 1990 dentro da área de redesenvolvimento de Taipingqiao, cobrindo a demolição de 52 hectares, 23 blocos residenciais e mais de 25 mil domicílios.
Após consumir praticamente toda a terra do projeto original, o desenvolvimento imobiliário agora migra em direção ao Yu Garden, um dos principais pontos turísticos da cidade, demolindo quadras inteiras de edifícios antigos e populares para dar origem a grandes torres comerciais e residenciais de luxo.
Para além dos discursos sobre um mercado altamente especulativo, o redesenvolvimento urbano na China é direcionado pelo Estado, proprietário de toda a terra urbana. Em um modelo de governança descentralizado, governos municipais como o de Xangai veem no redesenvolvimento de áreas centrais bem localizadas uma forma de financiar o crescimento.
Nos anos 1990, quando a abertura do país e a migração rural-urbana estavam em franca aceleração, Xangai tinha cerca de 13 milhões de habitantes. Atualmente, tem quase o dobro: cerca de 25 milhões.
Esse crescimento ocorreu apesar do hukou, uma espécie de registro de residência interna que limita o acesso a direitos básicos, como saúde e educação, para quem não tem registro na cidade.
Implantado durante o regime comunista, o mecanismo teria a função de controlar a velocidade migratória para as grandes cidades e evitar a sobrecarga da infraestrutura. Na prática, no entanto, as oportunidades de renda nas grandes cidades chinesas são tão atraentes que muitos migrantes as buscam independentemente do seu acesso a direitos, ou tentam contornar o sistema de alguma forma.
Para impulsionar seu crescimento econômico e ampliar a infraestrutura para esses milhões de pessoas, a China investiu pesadamente em infraestrutura física: malha viária, saneamento, redes de energia e metrô.
Para pagar essa conta, os municípios ora vendem direitos de uso e construção sobre a terra urbana, ora se financiam a partir do seu gigantesco lastro imobiliário.
O entendimento de que terra vale dinheiro também se traduz em planejamento urbano: a maioria dos bairros em desenvolvimento mostra edifícios enormes, resultado de uma busca por alto potencial construtivo, maximizando o valor da terra e o uso da infraestrutura consolidada.
A compensação para a realocação dos moradores normalmente é pequena, não cobrindo um dos principais componentes do valor dos imóveis destituídos: o custo da terra.
Como os proprietários têm, em teoria, apenas a posse do imóvel, o Estado não considera o direito à terra como parte do ressarcimento. Diante de um crescimento urbano sem precedentes, formou-se um motor que parecia que nunca iria parar de girar.
No entanto, os últimos anos parecem dar sinais de alerta. Os preços de imóveis residenciais caíram 23% desde 2021, com quedas muito mais acentuadas em mercados menos consolidados fora das megacidades.
Um exemplo extremo desse movimento foi o distrito de Yujiapu, em Tianjin, a cerca de 150 km de Pequim.
Desenvolvido para ser uma “Manhattan chinesa”, um distrito financeiro para competir com o CBD de Pequim, foi concebido nos anos 2010 e – após um investimento estimado em cerca de 200 bilhões de yuans – inúmeras torres seguem inacabadas, edifícios comerciais permanecem desocupados e espaços públicos continuam vazios.
Em uma economia em que muitos veem sua poupança no imóvel de tijolo evaporar, há um processo agressivo de redução do consumo e da demanda, diminuindo a atividade imobiliária e, consequentemente, a capacidade de governos financiarem seu crescimento como fizeram nas últimas décadas.
Agrava essa situação a descoberta pelo governo federal em 2024 de uma dívida “escondida” nos municípios na ordem de U$2 trilhões, carregada por veículos de investimento locais que não aparecem nos balanços oficiais.
O fator mais crítico, no entanto, é demográfico: como resultado de uma queda nas taxas de fertilidade globais, causada pela política do filho único implantada na China durante o auge do regime comunista, a população chinesa passou a diminuir desde 2022, sem sinais de reversão no curto ou médio prazo.
A imigração em massa também não parece ser uma escolha natural para um país fortemente nacionalista e que exerce amplo controle populacional. Todo o mais constante, menos gente significa menos demanda por imóveis.
Apesar disso, não é possível ainda cantar o fracasso do motor imobiliário. A China ainda tem uma série de alavancas para conter a retração da bolha imobiliária. O governo central interveio para repactuar e alongar dívidas municipais, de forma a evitar um colapso generalizado do sistema imobiliário-financeiro.
Também foram promovidas políticas para flexibilizar as regras do hukou. A China ainda não atingiu 70% da sua população morando em áreas urbanas, enquanto países desenvolvidos, voltados a uma economia industrial ou de serviços, tendem a ter taxas de urbanização na faixa entre 85% e 90%.
O país também está reduzindo as restrições ao número de imóveis que podem ser comprados por cada cidadão, com regras que variam dependendo da cidade.
Além disso, o exemplo nas proximidades de Xintiandi mostra que o Estado está pronto para realocar dezenas de milhares de pessoas para maximizar o seu potencial imobiliário.
Anthony Ling é urbanista e editor do Caos Planejado.
