Opinião/ O duplo efeito da migração no mercado imobiliário

Durante boa parte da história, os grandes ciclos de construção caminharam junto com os fluxos migratórios.

A chegada de novos moradores aumenta a procura por casas e apartamentos. Ao mesmo tempo, uma parcela dessa população costuma abastecer setores intensivos em trabalho, como a construção civil.

Esse arranjo está ficando menos previsível.

Os fluxos migratórios continuam influenciando a procura por moradia, mas nem sempre ampliam, na mesma proporção, o contingente disposto a trabalhar no canteiro. O perfil de quem migra mudou. As oportunidades disponíveis também.

Com menos projetos (ou projetos mais lentos), a oferta demora a reagir, e o crescimento populacional se transforma rapidamente em aumento de preços e aluguéis.

Em um dos estudos mais influentes sobre o tema, o economista Albert Saiz estimou que um fluxo de imigrantes equivalente a 1% da população de uma cidade americana eleva em cerca de 1% os aluguéis e os valores dos imóveis. Em outros mercados, o impacto pode ser ainda maior.

Nos Estados Unidos – onde cerca de 30% da mão de obra do setor é formada por imigrantes, sem contar aqueles em situação irregular –, o avanço da fiscalização migratória reduziu a disponibilidade de trabalhadores.

As empresas não compensaram a perda de trabalhadores com aumentos relevantes de salário. O principal ajuste ocorreu no volume construído.

E a retirada da mão de obra barata não produz industrialização automática. Antes disso, aparecem atrasos, redução de lançamentos, estouros de orçamento e perda de margem.

A relação entre escassez de mão de obra e inovação aparece com mais clareza em outros setores.

Nos anos 1960, o encerramento do programa Bracero retirou centenas de milhares de trabalhadores mexicanos da agricultura americana. Parte dos produtores reagiu substituindo culturas e adotando máquinas.

A experiência mostra que choques de trabalho podem alterar a tecnologia empregada. Mas também mostra que o processo não ocorre de forma suave.

Pequenas altas de custo costumam ser absorvidas na margem, incorporadas ao orçamento ou repassadas ao preço. A reorganização produtiva aparece quando manter o modelo anterior se torna inviável.

Singapura seguiu um caminho diferente. Mesmo dependente de trabalhadores migrantes, o país adotou, a partir de 2001, exigências mínimas de buildability e constructability para grandes empreendimentos, estimulando o uso de pré-fabricação, sistemas modulares e processos menos intensivos em trabalho.

O Estado impôs a pressão que, em outros lugares, só aparece depois de uma crise de oferta de mão de obra.

No Brasil, o fluxo foi interno. A construção brasileira também foi sustentada por movimentos migratórios.

Brasília e São Paulo são os exemplos mais conhecidos. Trabalhadores deixaram suas regiões de origem, acompanharam grandes obras e formaram a base operacional dos canteiros.

Mas essa dinâmica perdeu força nos últimos anos.

Dados apresentados a partir do INCC e do IPCA mostram que, desde janeiro de 2007, o índice de custo da mão de obra da construção avançou 2,43 vezes.

No mesmo intervalo, o índice de materiais e equipamentos cresceu 1,94 vez, enquanto a inflação geral aumentou 1,59 vez.

O custo do trabalho avançou mais rapidamente do que a inflação, sem que a produtividade tenha crescido na mesma proporção.

A maior parte dos estudos de viabilidade acompanha renda, preço do terreno, concorrência, velocidade de vendas e capacidade de pagamento – mas poucos analisam o mercado de trabalho que sustentará a obra.

O fluxo migratório deve ser observado em dois planos.

O primeiro é comercial: quantas pessoas chegam, qual renda possuem, que tipo de imóvel procuram e quanto tempo pretendem permanecer na cidade.

O segundo é operacional: quantos trabalhadores estão disponíveis, de onde vêm, qual é sua idade média e quais atividades disputam essa mão de obra.

Uma cidade pode receber novos moradores sem ampliar o contingente da construção. Pode também perder trabalhadores para logística, transporte, serviços, indústria ou plataformas digitais.

A primeira medida é submeter os projetos a um cenário mais duro de mão de obra.

Vale recalcular a viabilidade assumindo custo 20% ou 30% maior, prazo de contratação mais longo e menor produtividade em etapas críticas. O objetivo não é prever com exatidão o próximo ciclo, mas descobrir quanto da margem depende da disponibilidade de trabalhadores.

A segunda frente é mapear quais partes da obra podem ser padronizadas.

A industrialização não precisa começar por um edifício totalmente modular. Pode avançar por fachadas, instalações, banheiros, estruturas, kits hidráulicos ou componentes repetitivos. Projetos menores funcionam como aprendizado para um cenário de escassez mais severa.

Também faz sentido incorporar os dados migratórios às decisões de terreno. O dado migratório pode ajudar a identificar demanda antes que ela apareça integralmente nos lançamentos e nos aluguéis.

Por fim, a geopolítica passou a ter impacto direto sobre a viabilidade imobiliária.

Políticas migratórias, envelhecimento populacional e competição internacional por trabalhadores afetam custos, prazos e capacidade produtiva. Essas variáveis já não pertencem apenas ao debate político. 

A construção passou séculos contando com a chegada de novas pessoas, que formavam o mercado consumidor e, muitas vezes, também construíam as cidades que iriam ocupar.

Agora, a demanda pode continuar crescendo sem que o canteiro receba novos trabalhadores.

Quando isso ocorrer, produtividade e industrialização deixarão de ser temas de eficiência operacional. Passarão a determinar quem ainda consegue construir.

Bruno Loreto é sócio da Terracotta Ventures.