Metro Quadrado 
O pedaço da Zona Oeste de São Paulo que inclui a Vila Leopoldina e outros bairros vizinhos está ganhando um novo reforço para se consolidar como um destino de empresas de tecnologia e economia criativa.
Até o momento, essa região já conta com projetos pontuais feitos por investidores que acharam bons terrenos para prédios residenciais e de escritórios em bairros como a Vila Leopoldina, incluindo o corporativo Arquipeo – também conhecido como WPP Campus.
Agora, haverá um esforço coordenado entre poder público e iniciativa privada para atrair novos investimentos que transformem a região em um distrito de inovação.
Esse é o trabalho da Associação do Distrito de Inovação de São Paulo, liderada pelo diretor de inovação da Secretaria de Ciência e Tecnologia de São Paulo, André Aquino.
A associação é composta por representantes da USP, do IPT, do IPEN, da Prefeitura e do Governo do Estado.
“A ciência já estava ali na Zona Oeste, construída com dinheiro público ao longo de gerações. O que não existia era alguém encarregado de fazer as instituições públicas e privadas se encontrarem em um propósito comum, que é a inovação,” Aquino disse ao Metro Quadrado.
Para transformar a Zona Oeste em um hub de tecnologia, inovação e criatividade, será preciso abrir oportunidades para o desenvolvimento imobiliário na região, a exemplo de projetos como o 22@, de Barcelona, e o Midtown Detroit TechTown District, nos EUA; e do plano de Porto Alegre para ter algo similar.
O Distrito de Inovação de São Paulo dividiu a Zona Oeste em 15 sub-regiões, que se estendem da Cidade Universitária ao Jaguaré, de um lado do Rio Pinheiros, e ao Parque Villa-Lobos e à Vila Leopoldina, do outro.
Com esse trabalho, a entidade conseguiu mapear a vocação de cada área e identificar as melhores oportunidades para cada setor.
Nesse perímetro, as principais oportunidades para novas incorporações estão na Vila Leopoldina e no Jaguaré.
Para fazer o master plan, a associação contratou o escritório americano de arquitetura e urbanismo Sasaki Associates, especializado em distritos de inovação.
O escritório é o nome por trás de projetos como o Fuxing Island Innovation District, em Xangai, na China; o Tecnológico de Monterrey Innovation District, em Monterrey, no México; e o Midtown Detroit TechTown District.
“O master plan é importante porque abre um diálogo com os atores que estão no território, junto com os investimentos privados que estão ali, para que isso seja feito da maneira mais ordenada possível,” Aquino disse.
A associação também tem buscado abrir o diálogo com os players do mercado imobiliário por meio de roadshows sobre o distrito.
Na visão do executivo, a capacidade de atrair empresas e investidores ligados à inovação, no Brasil e no exterior, depende também da transformação urbanística da região, com infraestrutura que garanta desde serviços até oferta residencial.
No momento, está faltando avançar na frente residencial.
Aquino diz que o ideal é ter prédios de multifamily no entorno, em vez de edifícios residenciais convencionais, porque parte da demanda será de profissionais que estão de passagem pela cidade.
“O distrito vai atrair pessoas de fora do País, e ao mesmo tempo a gente precisa manter possibilidades de jovens estudantes morarem ali para desenvolver a capacidade de agregação de talento para a região,” ele disse.
Tanto a Vila Leopoldina quanto o Jaguaré são bairros com boa disponibilidade de terrenos, seja pelo tamanho das áreas, seja pelos preços competitivos.
A região ainda conta com grandes imóveis de antigas fábricas desocupadas que podem ser transformados em empreendimentos multiuso, corporativos e residenciais puro-sangue.
Outro vetor para o desenvolvimento imobiliário são os Planos de Intervenção Urbana (PIU) Arco Pinheiros e Vila Leopoldina, que ampliam o potencial construtivo em partes da região.
Os PIUs permitem empreendimentos com maior potencial construtivo mediante o pagamento de outorga onerosa, cujos recursos são reinvestidos na própria região.
Para Leonardo Morgatto, CEO da REdoor – empresa especializada na gestão de ativos de multifamily –, a junção de esforços entre o poder público e a iniciativa privada ajuda a garantir que a relação entre investimento e retorno feche a conta em regiões ainda em desenvolvimento.
No eixo oeste do Rio Pinheiros, a maior disponibilidade de terrenos e o custo mais baixo dessas áreas, associados aos incentivos para incorporação, também ajudam a viabilizar futuros projetos de multifamily.
“A Vila Leopoldina, por exemplo, é uma região em que a conta de desenvolver o projeto já fecha,” Morgatto disse. “No fim, o multifamily é a conta do preço do metro quadrado do terreno versus o custo de construção e quanto o morador está disposto a pagar ali.”
