Metro Quadrado 
A Prefeitura de São Paulo está aumentando a fiscalização dos imóveis para verificar quais deles não estão cumprindo a sua função social de propriedade – um novo ponto de atenção para incorporadores e investidores que compram terrenos na cidade.
Segundo a Constituição Federal, a função social de uma propriedade existe para garantir que todos os imóveis sejam utilizados não apenas em favor dos proprietários, mas também da sociedade – o que acaba colocando terrenos ociosos na mira do Poder Público.
Em 2024, o último ano com dados disponíveis, foram 1367 imóveis vistoriados pela Prefeitura com essa finalidade, um número bem acima dos anos anteriores.
Entre 2016 e 2023, por exemplo, o ano com mais vistorias foi 2022, com cerca de 500. E só as vistorias de 2024 representam 30% do total vistoriado desde 2014.
Os números mostram que terrenos que por anos permaneceram ociosos passaram a entrar com mais intensidade no radar do município.
Para incorporadores e investidores, a aquisição de um terreno em São Paulo já não pode ser analisada apenas sob a ótica do potencial construtivo, preço, zoneamento e viabilidade econômica. É preciso considerar também se o imóvel está sujeito – ou pode vir a estar sujeito – a obrigações relacionadas ao cumprimento da função social da propriedade.
O risco é particularmente relevante porque o problema pode começar antes mesmo de aparecer de forma evidente na matrícula do imóvel.
Em São Paulo, determinados imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados podem ser submetidos ao Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC).
A partir da notificação do proprietário, inicia-se um procedimento administrativo que pode resultar, caso as obrigações não sejam cumpridas, na aplicação do IPTU Progressivo no Tempo e, em última instância, na desapropriação.
O ponto que merece atenção do mercado é que esse processo pode levar meses ou anos para chegar às suas consequências mais severas. E, nesse intervalo, o imóvel pode ser colocado à venda.
Para uma incorporadora, portanto, comprar um terreno não significa necessariamente começar a contagem do prazo do zero.
A notificação para cumprimento do PEUC deve ser averbada na matrícula do imóvel e, uma vez alienado o bem, as obrigações são transferidas ao adquirente, sem interrupção dos prazos que já estavam em curso.
Na prática, uma incorporadora que adquire um terreno já notificado pode assumir uma obrigação urbanística cujo relógio começou a correr quando o imóvel ainda pertencia ao proprietário anterior.
O que antes poderia ser tratado como uma questão restrita ao proprietário de um terreno ocioso passa a representar uma variável relevante na análise de risco de uma operação imobiliária.
Manter um imóvel urbano vazio, sem construção ou com aproveitamento inferior ao mínimo exigido pela legislação aplicável pode deixar de ser apenas uma decisão patrimonial.
O direito de propriedade continua constitucionalmente protegido, mas seu exercício deve observar a política urbana e o adequado aproveitamento do solo, com o cumprimento de sua função social. Nesse contexto, o Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257/2001) autoriza os municípios a exigir o adequado aproveitamento de imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados, e essa disciplina também está prevista no Plano Diretor.
Os prazos previstos na legislação também podem criar um descompasso importante com o cronograma de uma incorporação. Nos imóveis não edificados ou subutilizados, o proprietário dispõe, em regra, de um ano para protocolar o projeto e, após a expedição do alvará, de até dois anos para iniciar sua execução. Para imóveis classificados como não utilizados, há prazo específico para promover sua ocupação.
Esses períodos nem sempre coincidem com o cronograma de uma incorporação, que pode depender de aprovação de projetos, unificação de áreas, regularizações registrais, licenciamento ambiental, estruturação financeira, estudos de mercado ou outras providências prévias.
O descumprimento das obrigações pode levar à aplicação do IPTU Progressivo no Tempo. Em São Paulo, a alíquota é majorada anualmente durante cinco anos, podendo chegar a 15%, o que pode elevar significativamente o custo de carregamento do terreno e afetar a viabilidade econômica do empreendimento.
A consequência mais severa, entretanto, é a desapropriação.
Após cinco anos de cobrança do IPTU Progressivo no Tempo sem que o proprietário promova o adequado aproveitamento do imóvel, a legislação admite a desapropriação, com pagamento em títulos da dívida pública. A revisão do Plano Diretor também introduziu a possibilidade de desapropriação por hasta pública de imóveis enquadrados nas hipóteses previstas na legislação municipal.
Isso não significa, contudo, que a simples existência de um terreno vazio ou de uma notificação implique automaticamente a cobrança do IPTU progressivo ou um risco imediato de desapropriação. A aplicação dos instrumentos depende do enquadramento do imóvel, das características da área, dos parâmetros urbanísticos, das hipóteses legais de exclusão e, sobretudo, da regularidade do procedimento administrativo.
Por isso, a análise sobre o cumprimento da função social deve passar a integrar a due diligence imobiliária, especialmente em aquisições de terrenos mantidos por longos períodos sem edificação, imóveis desocupados e áreas que integram o landbank de proprietários ou investidores.
Antes da compra, é recomendável investigar também a existência de procedimentos administrativos municipais relacionados ao imóvel, eventuais notificações de PEUC, averbações, situação cadastral e o estágio de eventual incidência do IPTU Progressivo no Tempo.
Esse cuidado pode fazer diferença na estruturação do negócio. Um terreno aparentemente regular do ponto de vista registral pode, na realidade, estar sujeito a um processo administrativo já em andamento, com prazos que continuam correndo mesmo depois da aquisição.
Em um mercado no qual prazo e previsibilidade são componentes essenciais da equação econômica, adquirir um terreno sem identificar previamente essas restrições pode significar incorporar ao negócio uma obrigação urbanística já em curso — e um passivo capaz de interferir diretamente no cronograma, no custo e na rentabilidade do empreendimento.
Vanessa Dantas é sócia do escritório Amatuzzi Advogados.
Maria Beatriz Verrastro é associada sênior no mesmo escritório.
